房地产估价师

八、估价方法应用错误(选用估价方法错误)

【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则：①有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主);②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ;③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ;④无上述条件的选用成本法。

【估价方法应用错误】

1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式;市场法修正时修正系数的分子分母颠倒;用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。

3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。

4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益;市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等。

九、估价技术路线常见错误

㈠ 损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清;

2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。

㈡ 拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响;

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格;

4、消费者心理因素;

5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

6、技术路线：首先确定正常市场价值;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较;

7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定);3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对。

㈢旧房地产评估

1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。

㈣市场法、收益法评估时不应该扣除折旧

注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

㈤房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值;

2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失;

3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值;

4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值;

㈥划拨国有土地房地产抵押评估

应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

㈦司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

㈧运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)

㈨房地产合并估价：

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)

㈩各参数选择应说明理由

十、市场法估价应注意问题

难点：交易修正

★选取可比实例应符合下列条件：①处于同一地区或同一供求范围内的类似地区;②用途相同;③规模相当(0.5≤实例/对象≤2);④档次相当;⑤建筑结构相同;⑥权利性质相同;⑦时间接近(不超过1年);⑧交易类型与估价目的吻合;⑨应为正常成交价或可修正为正常成交价;⑩土地、建筑物、房地产相互匹配;⑩比较实例的数量不够。可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明);

★建立比较基准出错：①统一房地产范围：②统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格;③统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵;④统一化为单价：有时需要对总价先进行调整;⑤统一币种单位：注意汇率的方向;⑥统一面积内涵、面积单位。是否统一比较基准。

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（责任编辑：fky）

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