房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

三、个别风险

㈠ 收益现金流风险

收益现金流风险是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预

期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益

现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开

发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨

大的影响;而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变

化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也

会对投资者的收益产生巨大的影响。

㈡ 未来运营费用风险

未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费

用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维

修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发

展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物

业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是

不可能考虑到的。

因此，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物

业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人

员在估价房地产的市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至

更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。

其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致

结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能

会引起争议而诉诸法律)。

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（责任编辑：中大编辑）

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