房地产估价师

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价.成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产.单纯建筑物的估价通常也是采用成本法.另外,成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产.

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁往往是局部的,需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的,有时也需要用重置或重建的办法来解决.

成本法总结

成本法总结:

对成本法的内容进行归纳总结可知:成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地),其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧,或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧.其中,房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程,根据房地产价格构成,采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格,然后将两者相加来求取.土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本.土地重新购置价格一般是采用市场法求取,也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取.建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格,一般的建筑物适用重置价格,有特殊保护价值的建筑物适用重建价格.求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费,采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧,求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法.

在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产.

房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高,开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高.

要注意如下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本.实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费.在估价中应采用客观成本,而不是实际成本.二是要结合市场供求分析来确定评估价值.当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整.

成本法主要适用于比较新的建筑物的估价,不大适用于过于旧的建筑物的估价.成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验,特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识.

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（责任编辑：gx）

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