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一、问答题(共3题，每题10分)

(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：

1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2.装修补偿应如何确定?

3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

请问：

1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1.这样的做法有哪些错误?

2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

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