房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

㈢ 按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存

量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋

市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的"过滤"现象，能促进增量市场的发展。

㈣ 按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同

一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分就成为必然。

土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地的交易实质上是土地使用权的交易;新建

成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

㈤ 按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业

类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住

宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方

式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场

等三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标

和市场交易指标三种类型。

㈠ 供给指标

⑴ 存量(Stock，St)，指报告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;

在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物业类型分别统计。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中

国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验

收标标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

⑶ 灭失量(δt)，指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指"报告期末已竣工的

可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告

期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

⑸ 空置率(VRt)指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空

置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

⑹ 可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=

上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt);实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新

建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

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（责任编辑：中大编辑）