房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈤ 编制竣工档案

技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使

用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣

工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目

竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完

整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案

馆。

⑴ 技术资料的内容

①前期工作资料：开发项目的可行性研究报告、项目建议书及

批准文件、 勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下

管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状

录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合

同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。

②土建资料：开工报告、建(构)筑物及主要设备基础的轴线定

位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料

检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检

查合格证，地基基础施工验收记录、 隐蔽工程验收记录，分部分

项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理

结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验

收报告。

③安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，

管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，

阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查

记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理

结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。

⑵ 绘制竣工图

开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑

物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建

的依据。因此开发商应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真

负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现

绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。

技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程

竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双

方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：

①按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖"竣工图"

标志后，直接作为竣工图。

②结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，

不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。

③基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安

装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。

④竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格

统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意

涂改。

第五节 租 售 阶 段

当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入

住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计

划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期

间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很

多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项

目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使

用者;但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时

才开始市场营销工作。

一、选择物业销售形式

成功的房地产销售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的租

客或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段;二是就有关价

格或租金及合同条件而进行的谈判阶段;三是双方协商一致后的签

约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行

租售为主和委托物业代理两种。

㈠ 开发商自行销售

由于委托物业代理要支付相当于售价1%~3%的佣金，所以有

时开发商愿意自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营

销方式：

首先是在大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营

销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委

托物业代理更为有效。例如北京市住总集团每年所开发的数十万平

方米普通商品住宅，均由其所属的销售中心负责销售工作。

其次是在房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受

使用者和投资置业人土欢迎，而且开发商预计在项目竣工后很快便

能租售出去的项目。

另外，当开发商所发展的项目已有较明确，甚至是固定的销售

对象时，也无需再委托物业代理。例如，开发项目在开发前就预租

(售)给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，

开发商就没有必要寻求物业代理的帮助了。

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