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2002房地产估价考试理论与方法试卷(一)

发表时间:2010/2/27 10:46:07 来源:本站 点击关注微信:关注中大网校微信
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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意,请在答题卡上涂其相应的编号。)

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。

A、空间直线距离  B、交通路线距离  C、交通时间距离  D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。

A、3214  B、3347  C、3367  D、3458

3、房地产估价中的价值,一般是指( )。

A、使用价值  B、交换价值  C、投资价值  D、账面价值

4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( )。

A、该建筑物的价值低于拆迁费用  B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值  D、不可能出现这种情况

5、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。

A、100  B、300  C、600  D、900

6、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。

A、35  B、45  C、48  D、50
7、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一法则,其总价为( )万元。

A、109  B、117  C、124  D、130

8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。

A、应作为估价资料归档  B、不应作为估价资料归档

C、由估价机构决定是否归档  D、依委托人的意见决定是否归档

9、假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。

A、开发时间结束时的时间  B、购买待开发房地产时的时间

C、房地产的现时价格资料  D、估价人员选取的价格资料

10、直线趋势法公式中的常数a、b是由( )决定的。

A、房地产的历史价格资料  B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料  D、估价人员选取的价格资料 [Page] 11、采用收益法测算房地产价格时,公式V=a/r-b/r2表示( )。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增  B、房地产净收益按一固定数额逐年递减

C、房地产净收益按一固定比率逐年递增  D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。

A、物质折旧  B、功能折旧  C、经济折旧  D、会计折旧

13、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为( )元/m2。

A、552  B、3519  C、4293  D、4845

14、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( )。

A、资本化率应较高,价值较低  B、资本化率应较低,价值较高

C、资本化率应较高,价值较高  D、资本化率应较低,价值较低

15、估价时点应与( )的日期相一致。

A、签订估价合同  B、开始估价作业  C、完成估价报告  D、估价结果所属

16、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于  B、大于  C、小于  D、无法判断

17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。

A、800万元  B、1000万元  C、1800万元  D、800-1000万元

18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。

A、0.060  B、0.940  C、1.060  D、1.064

19、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。

A、180.0  B、300.0  C、309.0  D、313.2

20、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )估价。

A、比较法  B、成本法  C、假设开发法  D、长期趋势法

21、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。

A、2290.91  B、2326.41  C、2344.16  D、2308.66

22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日起算),计划工期为3年,现已进行1.5年。估计建成还需1.5年,投入使用后年净收益为480万元,资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( )万元。

A、3939.61  B、4433.88  C、4768.50  D、5652.09

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