房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

㈠ 通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金

与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于所

有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，

因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收

益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的

购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租

金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的

风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买

力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，

按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本

来应由承租人承担的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投

资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收

益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值

性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折

现率的直接相加。

㈡ 市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化

给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给与

需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，

具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致

房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场

内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度

时，房地产投资者将面临房地产积压或空置的严峻局面，导致资金

占压严重、还贷压力日增，这很容易最终导致房地产投资者的破产。

从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，也就是说当地市

场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得

多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大

的变化。但房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，

每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地产市场投资的

强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计，

也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资

者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结

果，来降低市场供求风险的影响。

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（责任编辑：中大编辑）