房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑶ 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置

率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。

由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市

场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低

对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。

而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进

一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导

致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。

㈦ 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，

投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，

在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获

得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于

一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产

市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，

房地产市场上的空置率也形开始下降。

如果可供选择的资本市场投资收益率长期偏低，例如投资者在

股票和债务市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会

在并非合适的市场自然周期点上，不断地将资金(权益资本和借贷资

本)投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目，以寻找较高

的投资收益。这样做的结果，使初期房地产市场价格上升，经过一

段时间后，房地产市场上的空置率也开始上升。

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（责任编辑：中大编辑）

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