房地产估价师

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房地产估价师考试制度与政策精讲

㈡ 房地产抵押评估的风险

房地产估价机构和估价师应当了解抵押贷款风险，从而了解抵

押评估自身的风险。

⑴ 价值高估风险

房地产评估机构的估价对抵贷双方起到了重要的参考作用，由

于房地产千差万别，目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷

款数额的衡量指标。在竞争激烈的市场中房地产估价机构受到各方

面的压力，银行要吸引客户、促成贷款和续贷，抵押人欲多借款、

少出抵押物，一些相关的中介公司、担保公司、律师为促成贷款，

都希望估价公司在估价值上高估，估价机构为了不失去客户受利益

驱使，迎合了客户不合理要求，就形成房地产抵押价值高估的风险。

若形成行业风气，将助长泡沫，对金融安全、经济稳定造成威胁。

⑵ 要承担相应的损失责任

作房地产抵押评估的估价机构要获得银行的认可，一般通过投

标方式获得，并且每年要通过其审查。根据《商业银行房地产贷款

风险管理指引》(第七条)要求“因中介机构的原因造成的银行业务

损失应有明确的赔偿措施”，在双方签订合同时有相应条款。

所以，房地产估价机构的抵押价值评估具有较高的风险，应当

通过内部管理、提高估价水平、道德水平加以控制。

四、房地产抵押价值评估的特点和注意事项

由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房

地产抵押价值评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择、报

告说明等方面与其他估价目的的估价有所不同。

房地产抵押价值评估的服务对象主要是金融机构，金融机构需

要的是安全、稳健、谨慎;房地产估价机构和估价师处在中介的位

置，应当规避抵贷双方的风险和房地产估价机构及估价师的风险;

在抵押房地产价值评估中要更加严格执行《房地产估价规范》，采

取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，

切忌不实估价，切忌高(虚)估冒算。

下面从房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法、房地产抵

押价值评估的注意事项加以说明。

㈠ 房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法

房地产作为抵押物的类型较多，常见的主要如下。选用估价方

法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。

以获得出让土地使用权和房屋产权的房地产作为抵押物进行评

估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。其房地

产类型包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教

育、高尔夫球场、工厂等等房地产。

对出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用

基准地价修正法、市场法和假设开发法。

以行政划拨土地上的建成使用房地产作为抵押物进行评估时，

市场交易性较强的，可先假设估价对象为完全产权的商品房，选用

市场法(收益法)为一种方法，从得出的客观市场价值中减去需要补

交的土地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法，

其中不含土地出让金或出让毛地价，这类包括原国有企事业单位、

社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房

等;市场性差的可采用房产与土地分别估价在综合的成本法估价，

不含土地出让金或出让毛地价，如市场狭小的，特殊的房地产。

对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，

应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相应权

益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公

共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、

收益法或成本法。这类有部分栋号、层、单元，综合物业中某部分

用途物业等。

在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵

押，对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、

注意切实的进度和相应可实现的权益，此时评估只能反映房屋未建

成时的某一时点的价值，估价方法可选用成本法和假设开发法。

以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地

使用权作为抵押物进行评估时，应注意到未经法定程序不得改变土

地集体所有和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差

异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。

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