房地产估价师

甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为 280 元/㎡、300 元/㎡和 350 元/㎡，然后根据最高最佳利用原则选取 350 元/㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除 30%的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。

【问题】上述估价工作中有哪些错误或不当之处。

『正确答案』本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

1.乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状

况进行评估不当，估价师必须进行实地查勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估

价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

2.租金的选取根据最高最佳利用原则选取 350 元/㎡，不正确;

应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且 3 个比较实例差异较大。

3.计算有效毛收入时没有考虑空置率;

4.选用银行贷款利率为折现率。

收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行贷款利率。

编辑推荐：

2018年房地产估价师考试辅导招生方案

注册房估师考试各章节精华考点及试题

2018年房估备考七点注意决定你的考试成绩

学员分享：过来人教你如何制定房估考试计划!

房地产估价师冲刺备考如何利用真题?

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页