房地产估价师

李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元

/m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为 2300 元/m 。

【问题】

1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

2.2007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2007 年 9 月 30 日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/m2。张某认为该估价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

『正确答案』1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。理由包括：

(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿款后的价值。

(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

参见教材 P219。2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。理由包括：

(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

(3)对估价对象的界定可能不同。参见教材 P243。

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