房地产估价师

人口因素

房地产特别是住宅的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、结构、素质等状况，对房地产价格有很大的影响。(人口红利)

一、人口数量

人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;人口数量减少时，对其房地产的需求就会减少，房地产价格就会下降。

反映人口数量的相对指标——人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低。

二、人口结构

人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人口家庭构成和家庭人口规模。

随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上升的趋势。

三、人口素质

人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。

【例题】一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P137。

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