房地产估价师

单选题练习

(一)某商业楼建筑面积为 5000m2，于 2000 年 9 月 1 日开业，2002 年 3 月 1 日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让

20699100863 月 1 日起至金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限 40 年，自 2003 年2043 年 2 月 28 日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。如果求建筑物折旧年限QQ

土地使用权到期对建筑物不予补偿，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41 年。土地使用权到期对建筑物给予补偿：按建筑物耐用年限计算。

2.采用收益法估价时,下述观点不正确的是(题)。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料精

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是收益法。净收益等于有效毛收入减去运营费用。运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费水电费等。运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，净收益中不应扣除建筑物折旧额。

3.估价机构评估出该商业楼在 2004 年 3 月 1 日公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%，且预测此趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

A.2800 B.2940 C.4000 D.4200

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。估价机构向委托人提交的估价结果应该是公开市场价值为 4000 万元。

4.假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是( )。

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的

债权提供担保

C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

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D.该 500 万元可再次抵押『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是抵押物增值。该 500 万元可再次抵押。注意再次抵押价值与抵押物添

加增值的不同。

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