房地产估价师

(一)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于 2001 年 3 月 1 日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币 200 万元。2002 年 8 月 1 日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在 2002 年 8 月 1 日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币 750 万元，建筑物价值为人民币 190 万元;2002 年 8 月 1 日，遭受火灾后建筑物价值为人民币 50 万。

1.火灾给该商铺房屋造成直接损失为()。QQ

A.人民币 140 万元

B.人民币 150 万元 系

C.人民币 190 万元 联

D.人民币 700 万元

『正确答案』A 题

『答案解析』本题考查的是保险价值评估。直接损失=190-50=140 万元。

2.下列表述中不正确的是()。

A.2002 年 8 月 1 日的评估价值 750 万元包含地价

B.2001 年 3 月 1 日的评估价值 200 万元包含地价

C.2002年 8 月 1 日的评估价值精190 万元不包含地价

D.2001最1 日至 2002 年 8 月 1 日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了 10 万元

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是保险价值评估。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。2001 年 3 月 1 日的评估价值 200 万元不包含地价。

3.下列表述中正确的是( )。

A.750 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 日未遭受火灾时转让的参考价 B.750 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价 C.200 万元的评估价值可以作为该商铺在 2001 年 3 月 1 日为抵押贷款评估的公开市场价 D.190 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是评估价值的参考价。750 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年8 月 1 日未遭受火灾时转让的参考价。

(二)需对以下两宗地块进行估价：1 号地块是一宗临街宽度 80m，临街深度 50m，面积 4000m2 矩形土地;2 号地块与 1 号地块相邻接，是一块临街宽度 40m，临街深度 40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将 1 号地块和 2 号地块合并为 3 号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1 号地块的单价为 9000 元/m2，2 号地块的单价为 8000 元/m2，两地块合并为 3 号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3 号地块的评价单价为 11000 元/m2。

4.下列关于增值收益的表述中正确的是( )。

A.以 3 号地块的总价扣除 1 号地块的总价后即是 2 号地块的增值

B.以 3号地块的总价分别扣除 1 号地块和 2 号地块的总价后除以 3 号地块的总价即为增值总额分配率

C.以 3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在 1 号、2 号地块中计算增值分配

D.1 号地块比 2 号地块对增值额的贡献小『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是增值收益。以 3 号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在 1 号 2 号地块中计算增值分配。

5.在甲、乙两宗地块之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例QQ

C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

『正确答案』D

D 对于价格变动难以确定分配增值收益。

『答案解析』本题考查的是增值收益的分配方法。选项题

2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽

6.假定甲单位购买乙单位的略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。

A.1616 B.2560

C.1882 D.1920

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是增值收益。甲单位付给乙单位的土地总价最多

=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(万元)。

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