房地产估价师

房地产投资者似乎是奥斯卡?王尔德(Oscar Wilde)笔下愤世嫉俗者的反面：他们知道所有东西的价值，却不知道任何东西的价格。

房地产行业的所有人————开发商、银行家、房地产经纪人、保险公司和普通购房者——都痴迷于理论估值。但是，正如任何急于完成出售的房主都知道的那样，衡量房产价值的唯一真正标准是别人愿意为它支付的价格。这在很大程度上仍取决于那对反复无常的情感双胞胎：贪婪和恐惧。

大数据的先驱者正在承诺给房地产估值业务带来一场革命，在艺术与科学之间的频谱上将其推向科学。通过借助海量数据集提供更快、更准确的估值，他们声称为有关各方提供更大信心。一个信息更灵通的市场应该是一个更为理性和高效率的市场。

一些评估公司，如英国的Hometrack，向银行提供近乎即时的住宅地产自动估价已有多年。这使得银行能够提供更快的抵押贷款决策(有时在两分钟内)，从而削减成本并改善客户服务。

荷兰初创企业GeoPhy的雄心壮志令人生畏：为全球所有商业与住宅地产提供近乎实时的估值。“房地产价值疯狂波动的原因在于缺乏信息，”GeoPhy创始人图恩?范登?德赖斯(Teun van den Dries)说。“我们的目标是提供持续的信息流。”

GeoPhy在起步阶段对荷兰所有860万套房产进行估价。它利用荷兰土地登记局(Kadaster)的数据，输入所有记录在案的交易，然后将其与数百个其他相关数据集(包括卫星图像)结合起来。该公司已将覆盖范围扩展至英国的4850万套房产，美国本土48个州的1.47亿套房产。它的目标是走向全球，尽管在有些国家(尤其是中国)缺乏数据也许会阻止它的发展。

目前约有8.2万名估价师受雇于美国房地产评估行业，该行业每年价值约120亿美元。这可能是人类逐渐被机器取代的又一个领域。由于成本更低、报告的频率和可靠性、欺诈行为更少，一些大型房地产公司已开始尝试自动估值。

例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900万套房产的月度估价。这家美国抵押贷款提供商此前已习惯于每三年重新评估一次房地产资产组合。

房地产专家表示，自动估价有多大价值，只有经历一个经济周期才能得到验证。一些评估公司私下承认，该行业所用的方法仍是“在制品”，尽管源源不断的新数据使其不断得到改进。

由于在租赁条款和收入流方面缺乏透明度，商业地产在本质上更难估价。房产所有者自身的财务状况和获取资本的渠道也可能是决定价格的关键因素。

伦敦Broadgate开发项目的历史就是显示价格可能如何波动的显著例子。在2009年，在全球金融危机的余震撼动整个商业地产市场之际，英国土地公司(British Land)以7700万英镑把该开发项目的半数股权出售了黑石(Blackstone)，尽管它也脱手了Broadgate项目21亿英镑未尝债务的一半。四年后，黑石以17亿英镑把这部分股权转让给了新加坡的GIC。

凯姆斯资本(Kames Capital)的房地产投资主管菲尔?克拉克(Phil Clark)表示，自动估价前景广阔，但应谨慎对待。“超脱一切烦恼的境界是不存在的，”他说。

房产估价将永远既依赖于科学方法，也依赖于判断。高档房产，比如每30年才转手一次的黄金地段旗舰店，用自动化方法估价尤其困难，因为数据点太稀缺了。投资者还希望对任何给定估价都有一个明确解释。“永远都需要一名估价师。我们并不在基于屏幕的市场上运营，”克拉克说。

不过，最重要的问题或许是更好的估值方法是否会让市场变得更理性。在一篇关于美国房地产泡沫的论文中，经济学家迪恩贝克(Dean Baker)提出，本世纪头10年前所未有的房价上涨“需要极大的粗心大意”才会视若不见。然而它还是被错过了，而结果是房地产财富在4年里缩水8万亿美元。有时候，没有人比那些不想睁眼看的人更瞎。

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（责任编辑：gx）

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