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2019房地产估价师案例分析随堂练习题

发表时间:2019/3/5 13:47:10 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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(一)

某商品住宅开发项目,征收土地面积5000㎡,其中建设用地面积4500㎡,代征地面积500㎡,规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月18日,该项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%。

1.下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是( )。

A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C.在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D.在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。

A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

3.采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡,则土地总价为( )。

A.1035.0

B.1066.1

C.1150.0

D.1184.5

4.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为( )。

A.9734.2

B.10218.3

C.10407.5

D.10458.8

1.D 2.D 3.D 4.B

(二)

某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地,并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。

请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

(二)答:

1.政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿,依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定,建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有,即使是市政建设需要占用,也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费,同时,由于修建环城公路,给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含:被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费,安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。

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