房地产估价师

房地产的种类

一、按立法用语划分的种类

《物权法》、《城市房地产管理法》中的提法，分为：土地、房屋、其他不动产。

二、按用途划分的种类(10类)

居住房地产;体育和娱乐房地产;

商业房地产;工业房地产;

办公房地产;农业房地产;

旅馆房地产;特殊用途房地产;

餐饮房地产;综合用途房地产。

三、按开发程度划分的种类(5类)(熟悉)

(1)生地——无基础设施;

(2)毛地——有基础设施+未拆迁;

(3)熟地——完善的基础设施+场地平整，可直接建造建筑物;有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。

(4)在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目(包括缓建工程)。缓建工程也是在建工程。

判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。

(5)现房——已建造完成+可直接使用。

【重点】熟地的类型(掌握)

都是指场地平整，三通指水、电、路;五通指水(给水和排水)、电、路再加上通信;七通再加上供热和燃气。

【例题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水(给水和排水)、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98元/平方米。参见教材P70。

四、按实物形态划分的种类(9类)(假设开发法中用到，起点状态，终点状态)

(1)土地——分为空地和有建筑物的土地;

(2)建筑物——分为已建成的建筑物和尚未建成的建筑物;

(3)土地与建筑物的综合体;

●土地+现房

●土地+在建工程

(4)房地产的局部;

(5)未来状况下的房地产——期房;

(6)已经灭失的房地产——如已拆除和完全损毁的房屋;

(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分;如，建筑物的装饰装修部分;再如，不可修复的房地产损害造成的价值减损。

(8)以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产;

(9)整体资产中的房地产。

五、按权益状况划分的种类(20类，考试中密集出题的重点)

(1)“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。“干净”的含义(6大特征)房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。

(2)“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。

干净的含义：产权完整，没有瑕疵。

(4)共有的房地产。按份共有和共同共有。

共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：

①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

⑤共有人按照约定管理共有的房地产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

(5)部分产权或有限产权的房地产(现在的提法是“共有产权”)。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

(6)有租约限制的房地产。

(7)设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

(8)设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

(9)有拖欠建设工程价款的房地产。

发包人违约逾期未支付工程款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，或申请依法拍卖。折价款或拍卖款，承包人优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。(为保护建筑市场秩序)

承包人工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人。(为保护房地产市场秩序)

建筑工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失。(这部分损失可以找发包人索赔)

(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为;违反规定实施的，不予补偿。

已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。

(11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

(12)手续不齐全的房地产。

(13)房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

(14)临时用地或者临时建筑的房地产：未超期的临时用地、临时建筑、超期的临时用地、临时建筑。

(15)违法占地或违法建筑的房地产。

(16)房地产的租赁权。

(17)地役权。

(18)房地产的抵押权。

(19)房地产的空间利用权。地下空间利用权和地上空间利用权。

(20)房地产中的无形资产。根据估价目的，有时包含无形资产在内，有时不包含无形资产，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

【例题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。

六、按经营使用方式划分的种类

出售——比较法;

出租——收益法(收益——租金);

自营——收益法(收益——经营利润);

自用——成本法。

七、按是否产生收益划分的种类

收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益。

非收益性房地产：指不能直接产生经济收益，如行政办公楼、学校、公园等以公用、公益为目的的房地产。

判定是否是收益性房地产，不看目前是否正在产生经济收益，而看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。(客观收益能力)

收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。

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