房地产估价师

房地产经营管理

一、房地产开发项目转让

(一)转让条件

1.以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：

一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;

二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

【2012年真题】以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。

【2013年真题】转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的(　)以上。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。

【2011年真题】按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。

2.以划拨方式取得的土地使用权

◆对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。

◆经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

(1)由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;

(2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

◆对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的。

(2)私有住宅转让后仍用于居住的;

(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;

(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

【2016年真题】以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P111。

(二)转让程序

(1)转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

(2)转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应书面通知被拆迁人。

【2017年真题】转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到(　)备案。

A.城乡规划主管部门

B.工程建设主管部门

C.房地产开发主管部门

D.不动产登记机构

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P112。

【2013年真题】转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P112。

二、商品房交付使用

(一)履约按期交房，协助办理权属登记

(1)房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

(2)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

(3)对于期房，商品房建成后的测绘结果与合同约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。

(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

(1)《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

1)商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

2)该存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期时间段。

3)例如：《建设工程质量管理条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起;《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期则应不低于3年。

4)在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

5)因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

最低保修项目 保修期限

地基基础和主体结构 在合理使用寿命年限内承担保修

屋面防水 3年

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1年

墙面、顶棚抹灰层脱落 1年

地面空鼓开裂、大面积起砂 1年

门窗翘裂、五金件损坏 1年

管道堵塞 2个月

供热、供冷系统和设备 1个采暖期或供冷期

卫生洁具 1年

灯具、电器开关 6个月

【例题】房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　)之日起计算。

A.竣工

B.竣工验收

C.入住

D.交付

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P113。

【例题】在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有(　)等。

A.屋面防水

B.管道渗漏

C.顶棚抹灰层脱落

D.管道堵塞

E.卫生洁具

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。参见教材P113。

(2)使用说明书的内容：

1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

2)结构类型;

3)装修、装饰注意事项;

4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6)门、窗类型，使用注意事项;

7)配电负荷;

8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9)其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

三、房地产广告

2015年12月24日，国家工商行政管理总局公布了《房地产广告发布规定》(国家工商行政管理总局令第80号)，规范房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告行为，但不适用居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。该规定自2016年2月1日起施行。

(一)房地产广告应当遵守的原则

必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。

不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

(二)发布房地产广告应当提供的文件

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(2)住房城乡建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(4)工程竣工验收合格证明;

(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

(7)确认广告内容真实性的其他证明文件。

(三)房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(1)开发企业名称;

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

(3)预售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

【例题】房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产广告。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称、中介服务代理机构名称、预售许可证号。

(四)发布房地产广告的具体要求

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

(3)房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

(5)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

(6)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

(7)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

(8)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

(9)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

(10)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

(11)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

(12)房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

【例题】房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。参见教材P115。

【例题】房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。参见教材P115。

(五)禁止发布房地产广告的几种情形

1.禁止发布房地产虚假广告

广告有下列情形之一的，为虚假广告：

(1)商品或者服务不存在的;

(2)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;

(3)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

(4)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

(5)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

2.凡下列情况的房地产，不得发布广告

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

【2015年真题】未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。参见教材P116。

【例题】根据有关规定，可以发布房地产广告的是(　)。

A.在集体土地上建设的房屋

B.取得预售许可证的商品房

C.经验收不合格的商品房

D.权属有争议的房屋

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。参见教材P116。

【2014年真题】(多选)未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为(　)。

A.制作公共车身广告介绍该项目名称

B.向前来参观者免费发放VIP卡

C.在项目销售大厅展示项目沙盘

D.在房地产展销会上预售房屋

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。参见教材P116。

3.房地产广告不得包含的内容

《广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

(1)升值或者投资回报的承诺;

(2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

(3)违反国家有关价格管理的规定;

(4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

(六)违规行为的处罚

主要是罚款、吊销营业执照、撤销广告审查批准文件等行政处罚。

违反《房地产广告发布规定》，法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款;没有违法所得的，处一万元以下罚款。

因违反《广告法》被吊销营业执照的企业法定代表人，对违法行为负有个人责任的，自被吊销营业执照之日起三年内不得担任公司、企业的董事、监事、高管。

四、依法查处违法违规房地产经营行为

1.发布虚假房源信息和广告;

2.通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

3.未取得预售许可证销售商品房;

4.不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;

5.捂盘惜售或者变相囤积房源;

6.商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

7.以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;

8.将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。

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