房地产估价师

房地产测绘

一、房地产测绘概述

(一)房地产测绘的概念

1.房地产测绘的定义——指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。

2.房地产测绘的种类

包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

(1)房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸，即房地产分幅平面图的测绘活动。

(2)房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。

3.房地产测绘成果

房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。

4.房地产测绘的基本内容

房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

(二)房地产测绘的作用

1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务;

2.为房地产管理提供信息服务;

3.为其他部门提供参考资料。

二、房地产面积测算

(一)房地产面积测算的意义和内容

包括房屋面积测算和用地面积测算。

房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。

用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。

(二)房地产面积测算的一般规定和方法

1.房地产面积测算的一般规定

(1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

(2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

(3)边长以m为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.01m2。

(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

【2017真题】房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。

2.房地产面积测算的方法

根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。

房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

(1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。

解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

(2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

(三)土地面积测算

1.土地面积测算的意义

2.丘的测量要求

丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。

一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。

【例题】下列有关丘的表述中，不正确的是(　)。

A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C.组合丘一定大于独立丘

D.房屋权属证书中应注明丘号

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。组合丘不一定大于独立丘。参见教材P170。

3.不计入用地面积的范围

(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;

(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;

(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;

(5)其他按规定不计入宗地的面积。

【例题】在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有(　)。

A.已明确使用权属的间距地

B.市政管辖的道路、街道用地

C.公共使用的排污沟

D.经规划部门核定的公共用地

E.房地产证记载范围内的用地

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不计入宗地面积的范围有：(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河滩、水沟、排污沟;(4)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;(5)其他按规定不计入宗地面积的。参见教材P170。

(四)房屋面积测算的一般规定

1.建筑面积和房屋产权登记面积

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

【例题】(　)是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

A.房屋使用面积

B.房屋建筑面积

C.房屋共有建筑面积

D.房屋产权面积

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。参见教材P171。

2.房屋使用面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

3.计算建筑面积的有关规定

(1)计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

5)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

6)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

7)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

8)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

9)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

10)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

(2)计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

【例题】根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是(　)。

A.无顶盖的室外楼梯

B.无柱的雨篷

C.无顶盖的阳台

D.房屋之间无上盖的架空通廊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。参见教材P172。

【例题】根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是(　)。

A.无柱的雨篷

B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C.房屋内高度在2.20m以上的技术层

D.与室内不相通的装饰性阳台

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。参见教材P172。

(3)不计算房屋面积的范围

1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

【2016年真题】房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P172。

【2015年真题】利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。参见教材P172。

【例题】下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有(　)。

A.层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积

B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑，应计算建筑面积;与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。参见教材P172。

【2011年真题】下列房屋部位中，不计算建筑面积的是(　)。

A.房屋的天面

B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

C.有围护结构的门廊

D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。选项A正确，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等均不计算建筑面积。有上盖、有围护结构的建筑均计建筑面积，有一部分计算全部建筑面积，有一部分计一半建筑面积。参见教材P172。

(4)几种特殊情况下，计算建筑面积的规定

1)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。

3)全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。

未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

5)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

6)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

9)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

【2012年真题】楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。参见教材P173。

4.成套房屋建筑面积的测算

成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。

套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

【例题】成套房屋的建筑面积等于(　)。

A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积

C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积

D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积

E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。参见教材P173。

套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：

(1)套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。

(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。

(4)内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

【例题】下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有(　)。

A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积

B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积

C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积

D.套内小于或等于60毫米厚的分隔墙，不计入套内墙体面积

E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。参见教材P173。

【2015年真题】2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。

1.张某所购买房屋的套内建筑面积为(　)m2。

A.71

B.74

C.86

D.89

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。参见教材P173。

2.签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请(　)。

A.房屋所有权初始登记

B.房屋预告登记

C.房屋所有权转移登记

D.房屋抵押权设立登记

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。参见教材P157。

(五)共有建筑面积的分摊

1.共有建筑面积的分类

(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

【2016年真题】根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是(　)。

A.公共使用的电梯井

B.值班警卫用房

C.独立使用的地下室

D.变电室

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P173～174。

【例题】在共有建筑面积计算中，不应分摊的是(　)。

A.用作公共休憩的架空层

B.本幢公共使用的电梯井

C.本幢的公共门厅

D.本幢的公共过道

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P173～174。

(2)应分摊的共有建筑面积包括：

①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：

1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。

2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

3)本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。

【例题】建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P174。

【例题】根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有(　)。

A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B.建在幢内且为本幢服务的配电房

C.为多幢综合楼服务的物业管理用房

D.人防用的地下室

E.用作公共休息场所的架空层

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173～174。

2.共有建筑面积分摊的原则

(1)产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。

(2)无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

【2012年真题】写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。参见教材P174。

3.共有建筑面积分摊的计算公式

按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：

式中δSi——各户应分摊的共有公用面积(m2);

k——分摊比例系数;

Si——参加分摊的各户套内建筑面积(m2)。

共有建筑面积分摊系数计算公式：

∑δSi——应分摊的共有公用面积之和(m2);

∑Si——参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和(m2)。

【例题】某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有公用面积为270m2，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为(　)。

A.0.125

B.3.6

C.3.75

D.8

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有公用面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270/2160=0.125。参见教材P174。

4.共有建筑面积分摊的方法

(1)住宅楼：住宅楼以幢(栋)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

(2)商住楼：

住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

(3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

【例题】某房地产开发公司2003年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2005年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2004年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。

1.确定张某应分摊的共有建筑面积方法为(　)。

A.按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊

B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊

C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊

D.按整幢楼房总户数平均分摊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。住宅楼以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。参见教材P174。

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