房地产估价师

第二章　房地产市场及其运行

一、单项选择题

1、下列选项中，不属于房地产市场体系参与要素的是(　)。

A、交易当事人

B、作为交易对象的房地产资产

C、房地产交易需求

D、交易组织机构

2、(　)是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

A、政治环境

B、资源环境

C、技术环境

D、国际环境

3、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是(　)。

A、城市或区域产业结构与布局

B、人口数量结构

C、土地资源状况

D、建筑技术进步

4、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是(　)。

A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算

B、工程竣工后的工程结算

C、签发与合同有关的各项任务

D、工程招标阶段编制工程标底

5、(　)从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

A、会计师

B、建筑师

C、工程师

D、律师

6、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的(　)特征。

A、垄断竞争

B、寡头垄断

C、垄断

D、竞争

7、房地产市场的(　)特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

A、移动

B、异质

C、垄断竞争

D、买卖

8、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是(　)。

A、产品结构

B、总量结构

C、供求结构

D、投资结构

9、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是(　)。

A、区域结构分心

B、租买结构分析

C、供求结构缝隙

D、投资结构分析

10、下列选项中不属于居住物业市场的是(　)。

A、普通住宅

B、别墅

C、休闲旅游设施

D、公寓市场

11、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指(　)。

A、土地使用权转让市场

B、存量房地产交易市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

12、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照(　)。

A、房地产的用途和等级划分的

B、房地产的交易方式划分的

C、目标市场细分的

D、房地产购买者目的划分的

13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括(　)子市场。

A、租赁

B、销售

C、保险

D、抵押

14、下列选项中，不属于需求指标的是(　)。

A、国内生产总值

B、人口数量

C、就业人员数量

D、房地产价格

15、2015年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2015年末的商品住房空置率是(　)。

A、9%

B、12%

C、15%

D、20%

16、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是(　)万平方米。

A、500

B、700

C、800

D、1000

17、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是(　)。

A、9%

B、12%

C、12.5%

D、15%

18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是(　)。

A、房地产租金

B、房地产实际出租量

C、出租房屋空置率

D、房价租金比

19、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为(　)。

A、0.5年

B、1.5年

C、2年

D、3年

20、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是(　)。

A、开发强度系数

B、土地转化率

C、住房可支付性指数

D、住房市场指数

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。参见教材P30。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。参见教材P31。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。参见教材P31。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段编制工程标底;(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程结算。参见教材P35。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。参见教材P35。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材P36～37。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。参见教材P37。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。

10、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。选项C属于商业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场(含普通住宅、别壁、公寓市场等)、商业物业市场((写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等)、特殊物业市场、土地市场等。参见教材P38。

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。参见教材P38。

12、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。参见教材P39。

13、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。新建成的房地产产品交易市场存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。参见教材P39。

14、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。参见教材P40～42。

15、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是供给指标。空置率=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。参见教材P40。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P40。

17、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000=15%。参见教材P40。

18、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。

19、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是供给指标。参见教材P41。

20、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P42。

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