房地产估价师

多选题

1、下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是(　)。

A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算

B、销售税费一般不计算利息

C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点

D、以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出

2、关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

3、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，一般可以采用(　)和长期趋势法相结合进行估算。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、路线价法

4、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用(　)求取。

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、长期趋势法

5、某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是(　)万元。(折现率为10%)

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

6、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有(　),。

A、意外破坏的损毁

B、市场供给的过量

C、建筑设计的缺陷

D、人们消费观念的改变

E、周围环境条件恶化

7、关于建筑物寿命的说法，正确的有(　)。

A、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命

B、对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命

C、建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命

D、建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命

E、建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

8、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为(　)。

A、物质缺乏项目

B、物质落后项目

C、物质过剩项目

D、可修复项目

E、不可修复项目

答案

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。参见教材P349～350。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P350。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P350。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=4500×3000×2.5/(1+10%)1.5= 2925.40万元。

6、

【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因;“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。参见教材P312。

7、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长;选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P314。

8、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是分解法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。参见教材P321。

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