房地产估价师

单选题

1、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是(　)。

A、8.17%

B、13.62%

C、14.00%

D、23.33%

2、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为(　)。

A、7.5%

B、8.3%

C、12.5%

D、16.7%

3、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

4、房地产开发项目用于(　)时，不计算借款偿还期。

A、出租

B、自营

C、经营

D、销售

5、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额(　)。

A、逐渐减少

B、逐渐增加

C、数额相等

D、先增后减

多选题

6、对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括(　)。

A、开发期

B、论证决策期

C、经营准备期

D、经营期

E、销售期

7、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有(　)。

A、销售价格

B、土地费用

C、开发规模

D、资金成本

E、项目风险

8、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了(　)。

A、物业增值收益

B、所得税

C、还本付息额

D、投资者权益增加值

E、权益投资

9、关于利息的计算，下列说法正确的有(　)。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等

10、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有(　)。

A、1.16

B、1.24

C、1.30

D、1.34

E、1.41

答案

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100×60%=60(万元)，贷款P=100×40%=40(万元)，i=7.5%，n=10。本质：P～A。参见教材P201。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/20=19.1%。参见教材P201。

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。参见教材P202。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。

多选题

6、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。

7、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

8、

【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。参见教材P201。

9、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是利息。选项C错误，每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率;选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。参见教材P202。

10、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。

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