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2019房地产估价师考试经营与管理拔高题

发表时间:2019/8/25 17:47:09 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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单选题

1、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目,商业银行通常要求该指标值介于( )之间。

A、1.15~1.35

B、2~2.5

C、2.5~3

D、3~4

2、对于一般房地产投资项目,( )指标应大于2。

A、利息备付率

B、偿债备付率

C、流动比率

D、速动比率

3、一写字楼的购买价为100万元,其中60万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为25万元,则该写字楼投资的偿债备付率为( )。

A、2.35

B、2.83

C、3.39

D、5.00

4、下列关于经济评价指标的说法中,错误的是( )。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%~45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数,对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2

5、在国际上银行一般要求流动比率维持在( )以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入,不包括( )。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发企业的营业成本主要包括( )。

A、土地转让成本

B、经营管理费用

C、配套设施销售成本

D、商品房销售成本

E、房地产出租经营成本

3、房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。

A、销售收入

B、租金收益

C、开发利润

D、物业增值

E、股权增加

4、下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。

A、净现值

B、投资利润率

C、现金回报率

D、静态投资回收期

E、内部收益率

5、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时,可以使用的动态盈利能力指标不包括( )。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、动态投资回收期

单选题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是利息备付率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目,商业银行通常要求该指标值介于2~2.5之间。参见教材P203。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时,表示项目没有足够的资金支付利息,付息能力保障程度不足,存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15~1.35之间;对于房地产开发企业或项目来说,200%并不是最理想的流动比率,其流动比率相对较低;一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到100%。参见教材P203~206。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。先算出当期应还本付息资金A,A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元),再代入公式:偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额,可得25÷10.62=2.35。参见教材P203。

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值,表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目,商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15~1.35之间。当指标小于1.15时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。参见教材P205。

多项选择题

1、

【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入,是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入,包括销售收入、出租收入和自营收入。参见教材P172。

2、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用,不属于营业成本。参见教材P172。

3、

【正确答案】 BDE

【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入,而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现,也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。参见教材P176。

4、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种,其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P178。

5、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。选项AB为静态指标,选项C为清偿能力指标。参见教材P178。

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