房地产估价师

单项选择题

1、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为(　)。

A、9.38%

B、12.50%

C、15.63%

D、20.83%

2、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为(　)。

A、8.48%

B、13.56

C、15.00%

D、22.50%

3、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9 万元，则该投资的税前现金回报率为(　)。

A、9.00%

B、8.05%

C、30.00%

D、7.52%

4、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为(　)。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、无法判断

5、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为(　)。

A、10%

B、11.27%

C、14.18%

D、22.55%

6、利息备付率通常按(　)计算。

A、月

B、日

C、季

D、年

7、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为(　)万元。

A、28.73

B、29.11

C、344.74

D、349.31

8、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为(　)。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

9、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为(　)。

A、6.25%

B、80.00%

C、133.33%

D、200.00%

10、(　)是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

A、流动比率

B、速动比率

C、利息备付率

D、资产负债率

答案

单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.625%。参见教材P199。

2、

【正确答案】 B

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。P=70万，i=5%，n=15

A=P(A/P，i，n)=700000×5%(1+5%)15/[(1+5%)15-1]=67440(元)

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P201。

5、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。A=200×10%(1+10%)10/[(1+10)10-1]=32.55(万元)，32.55-200×10%=12.55(万元)，则(10+12.55)÷100=22.55%。参见教材P201。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。参见教材P203。

7、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846(万元)，月还本付息资金=3.846/12×10000=3205(元)，已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，求P，P=A/i×【1-1/(1+i)n】= 3205/1%×【1-1/(1+1%)240】=291076(元)。参见教材P203。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是流动比率。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75%。参见教材P205。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。参见教材P205。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。参见教材P206。

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