房地产估价师

1.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　)万元。

A.245

B.275

C.315

D.445

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。600-40-50-65=445(万元)。参见教材P253。

2.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800m2面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/m2。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/m2。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元。

A.2045.77

B.2250.34

C.2409.61

D.2190.55

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金节约额A=(1800-1500)×800×12=288万元;Y=10%;剩余租赁期n=15-2=13年;V=288/10%×[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

3.下列关于报酬率的求取，说法错误的是(　)。

A.报酬率是投资回报与投入资本的比率

B.报酬率与投资风险正相关，风险大，报酬率高，反之就低

C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。选项D错误，当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。参见教材P263。

4.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=6%+6%×25%=7.5%，400×(1-30%)/7.5%×(1-1/(1+7.5%)5)+6000×(1-6%)/(1+7.5%)5=5061.44。参见教材P265。

5.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

A.313

B.329

C.417

D.446

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。解题思路，第一步，题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，需要利用偿债基金系数(根据年金终值求取年金的换算系数)，先求收益年限。7.59%=6%/[1.06n-1]，得n=10。第二步，求取房地产价格，V=20/6%×(1-1.06-10)+1.2V/1.0610，V=446。参见教材P236。

6.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。分两步求解：(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益，15.1/1.09+16.3/1.092+15.5/1.093+17.21/1.094=A/9%×(1-1/1.094),求得A=15.97万元。(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格= A/9%×(1-1/1.0935)=168.75万元。参见教材P236。

7.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为(　)万元。

A.98.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)×365×500=91250元。还有18年租期，报酬率为6%，租赁权价值=91250/6%×(1-1/1.0618)=98.80万元。参见教材P221。

8.某酒店5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

A.66.34

B.127.70

C.984.20

D.1575.01

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P221。

9.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　)。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。选项B错误，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P253。

10.运用收益法计算收益价值时，当净收益为正值时，下列几个概念中，测算数值最大的是(　)。

A.净收益

B.潜在毛租金收入

C.有效毛收入

D.运营费用

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。参见教材P252。

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