房地产估价师

多项选择题

1、下列属于房地产开发企业的特征的有(　)。

A、高投入

B、风险低

C、回报速度快

D、关联效应大

E、综合性差

2、二级房地产开发企业资质应具备的条件包括(　)。

A、从事房地产开发经营的时间应在3年以上

B、至少应有4名以上专业管理人员

C、近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上

D、从事房地产开发经营的时间应在2年以上

E、连续2年质量合格率100%

3、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括(　)。

A、从事房地产开发经营时间大于等于3年

B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%

C、从事房地产开发经营的时间不少于5年

D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡

E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡

4、对项目手册的实施作用，以下说法正确的有(　)。

A、不能加强对房地产市场的监测

B、及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C、督促开发企业按城市规划实施开发

D、督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E、不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的有(　)。

A、必须经有批准权的人民政府审批

B、必须经当地人民政府审批

C、由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D、由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E、可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

6、下列房地产项目中，可以转让的有(　)。

A、已完成开发投资总额35%，除土地使用权出让金外的高档公寓项目

B、已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的但未开发工业用地

C、开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上

D、成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件

E、少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产

7、下列关于房地产开发企业应当承担的最低保修期限说法正确的有(　)。

A、屋面防水3年

B、管道渗漏1年

C、管道堵塞1个月

D、卫生洁具2年

E、灯具电器开关6个月

8、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于保修项目最低保修期的规定，说明正确的是(　)。

A、管道渗漏为1年

B、五金件损坏为2年

C、管道堵塞为6个月

D、电器开关损坏为6个月

E、供冷系统损坏为1个供冷期

9、房地产预售、销售广告，必须载明以下(　)事项。

A、开发企业名称

B、中介服务机构代理销售的载明该机构名称

C、预售许可证书号

D、项目的具体位置

E、项目的销售价格有效期

10、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有(　)等。

A、未经国家征收的集体土地上的合法房屋

B、代管房屋

C、司法机关查封的房屋

D、共有房屋

E、商品房预售许可证办理之中的房屋

11、在房地产开发经营活动中，存在违法违规的行为有(　)。

A、未取得预售许可证销售商品房

B、发虚假房源信息和广告

C、不符合商品房销售条件，以预订方式向买受人收取预订款

D、商品房销售不予明码标价

E、仅介绍项目名称的房地产广告，没有载明商品房预售许可证书号

答案

多项选择题

1、

【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是房地产开发企业的概念、特征及分类。房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。参见教材P104。

2、

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。参见教材P105。

3、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年;近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡;连续5年建筑工程质量合格率达到100%;上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡;专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。参见教材P105。

4、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是项目手册制度。项目手册制度的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置;可以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。参见教材P110。

5、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目转让。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。参见教材P111。

6、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P111。

7、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 本题考查的是商品房交付使用。管道堵塞2个月，卫生洁具1年。参见教材P113。

8、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是商品房交付使用。地基基础和主体结构终身保修，五金件损坏1年，屋面防水3年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关6个月。参见教材P113。

9、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称;中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;预售许可证书号。参见教材P115。

10、

【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准，验收不合格的;法律、行政法规规定禁止的其他情形。参见教材P116。

11、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是依法查处违法违规房地产经营行为。在房地产开发经营活动中，存在违法违规等行为，主要包括：(1)发虚假房源信息和广告;(2)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;(3)未取得预售许可证销售商品房;(4)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;(5)捂盘惜售或者变相囤积房源;(6)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;(7)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;(8)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人等。参见教材P117。

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