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2019年房地产估价师《制度与政策》第十三章考点:拍卖概述

发表时间:2019/10/9 16:48:26 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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第一节 拍卖概述

一、拍卖的涵义和原则

(一)拍卖的概念

拍卖是指以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者 的买卖方式。

拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人 四方当事人。

(1)拍卖人——拍卖公司。

(2)委托人,委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。(可以不是拍卖财产的所有权人)

(3)竞买人,参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

(4)买受人,以最高应价购得拍卖标的竞买人。

(二)拍卖的特征

1.拍卖与普通商品交易的区别

(1)普通交易当事人只有两方(卖方和买方)。拍卖方式有三方 (委托人、拍卖人和竞买人或买受人)。

(2)普通交易买卖双方可以私下商量价格,拍卖在公众监督下进行 。

(3)普通交易,由卖方定价或由买卖双方协商定价;拍卖由竞买人竞价决定最终价格 ,即由买方定价。

(4)普通交易的价格竞争主要在卖方间展开,有时在买卖双方之间以讨价还价的方式展开;而拍卖方式交易中,价格的竞争是在买方中间展开的 。

(5)拍卖方式交易中,竞买人参与竞买前必须出示身份证明,办理竞买手续。在定向拍卖的情况下,还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。而普通交易则没有上述要求。

(6)《拍卖法》规定,境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行,而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。

2.拍卖与投标招标的区别

(1)标的内容上的区别 。拍卖标的范围是:依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产。

(2)实施机构上的区别 。拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标;招标人也可以自行办理招标事宜。

(3)行为目的上的区别 。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者 ,拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。(寻找买受人)

招标人是为了选择条件最优的合作伙伴 ,合同成立后由中标人完成合同约定的工作。(寻找的可以是买家,也可以是卖家,如政府采购)

(4)佣金或酬金。拍卖成交后,委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖企业支付佣金;而招标投标活动中,由于中标人或者成为招标人的合作伙伴,或者承揽一个合同项目,双方不需支付佣金或酬劳。因此,是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志 。

(三)拍卖的基本原则

1.公开原则

(1)拍卖信息公开 。拍卖人必须在拍卖前7日内 ,以广告媒体或其他法律允许的形式,公开发布拍卖公告。

(2)竞买公开 。凡有两人以上 符合资格的竞买人对拍卖标的提出竞买申请的,拍卖人不得无故撤回该标的或终止拍卖,更不得以其他形式转让拍卖标的。拍卖人必须公开举办拍卖会,由法律、法规所规定的原因及其他原因导致拍卖活动终止或终结的,拍卖人应通过公开的方式予以说明。

2.公平原则

公平原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等,其具体内容是:

(1)委托人与拍卖人是平等的民事主体 。

(2)凡具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体,均可平等的参加竞买活动,拍卖人不得以法律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请,妨碍其参与公平竞争。

(3)在竞买中,对同一应价或报价,除法律规定允许某竞买人有优先购买权外,其他竞买人均享有以最高报价或应价取得拍卖标的的权利。拍卖交易中任何当事人都不得强行要求成交或妨碍、影响其他竞买人自由竞买。

3.公正原则

(1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动,也不得委托他人代为竞买 。(不得自卖自买,哄抬价格)

(2)拍卖活动中,拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为,更不允许对竞买人有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为。

(3)拍卖人与委托人不得事先串通,在拍卖交易时制造相互竞价的假象,致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通,达到以低价成交的目的。

(4)委托人应向拍卖人,同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。除法律、法规另有规定外,委托人、拍卖人对拍卖标的应当承担瑕疵担保责任 。

(5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的,也不能委托他人代为竞买 。上述情形一经发现,其竞买行为应视为无效和违法,造成买受人损失的,行为人应负赔偿责任。

4.诚实信用原则

(1)拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务,以保证拍卖活动的顺利进行。

(2)整个拍卖活动中,拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、善意和诚实。委托人不得有意隐瞒标的瑕疵;拍卖人不得做虚假广告、虚假说明,不得以假充真,以次充好;竞买人不得对自己的应价、报价反悔;买受人成交后不得不付款、少付款或拖延付款时间。

二、拍卖标的、报价方式及类型

(一)拍卖标的

拍卖标的,可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。

(1)有形财产、无形资产 。

(2)动产和不动产 。不能移动或移动后会损害其内容、经济价值的为不动产,能够移动及移动后不会损害其内容、经济价值的为动产。

(3)允许流通物、限制流通物和禁止流通物 。禁止流通的物品不能作为拍卖标的。限制流通物可以作为定向拍卖的标的物 。

(二)拍卖的报价方式

1.增价拍卖

增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。价格上行的报价方式 。

(1)无声拍卖也被称为卖方报价拍卖 。拍卖时,先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价,然后由竞买人不断举牌或其他约定方式应价,拍卖师则不断依次增高报价,竞买人不断举牌应价,直到拍卖成交。

(2)有声拍卖也被称为买方报价拍卖 。拍卖时,先由拍卖师当众报出拍卖标的的起拍价,然后再由竞买人在此基价上报价。报价以公开喊叫方式进行,竞价过程一直持续到无人竞价为止。

2.减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。价格下行的拍卖方式 。

(三)拍卖活动的类型

1.强制拍卖和任意拍卖

(1)强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结 的财产强制予以拍卖的行为。

(2)任意拍卖是指民事关系当事人根据本身意愿将其所有的特定标的物拍卖的行为。

2.动产拍卖与不动产拍卖

(1)动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖行为。动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志 。

(2)不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖行为。不动产一般价值高昂,因此被认为必须有保留价拍卖的一种标志。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志 。

3.有保留价拍卖与无保留价拍卖

(1)有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为,竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价,低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖,如房屋、土地、文物艺术品等。

(2)无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖。

4.一次性拍卖和再拍卖

(1)一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序拍定的拍卖行为。

(2)再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。初次拍卖中无人竞买或竞买人开价太低未能成交,或初次拍卖虽成交但买受人未按时支付价款都会导致再次拍卖。在有保留价的拍卖中,再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。

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