房地产估价师

国有土地上房屋征收制度与政策

【2014年真题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P54。

【例题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有(　)。

A.北京市地铁5号线工程

B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程

C.天津市经济适用房建设工程

D.北京大兴区某商品房建设工程

E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设。选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。参见教材P54。

【例题】征收与征用的区别有(　)。

A.适用对象不同

B.前提条件不同

C.强制程度不同

D.所有权转移不同

E.补偿内容不同

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同。两者都具有强制性，即都不必取得财产所有权人的同意。参见教材P55。

【2015年真题】某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是(　)。

A.房屋征收部门

B.市、县级人民政府

C.地产行业主管部门

D.房屋征收实施单位

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。

【例题】国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于(　)。

A.10日

B.20日

C.30日

D.40日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。参见教材P56。

【例题】确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的(　)。

A.权属

B.区位

C.朝向

D.建筑面积

E.用途

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。参见教材P57。

【2016年真题】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有(　)。

A.改建房屋

B.新建房屋

C.扩建房屋

D.租赁房屋

E.变卖房屋

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施上述行为的，不予补偿。参见教材P57。

【2017年真题】房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的(　)。

A.二分之一

B.三分之一

C.三分之二

D.四分之三

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。

【例题】国有土地上房屋征收评估费一般由(　)支付。

A.被征收人

B.房屋征收部门

C.建设单位

D.房屋征收实施单位

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。参见教材P65。

【2015年真题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有(　)。

A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P65。

【例题】某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500㎡，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌(　)。

A.金融诈骗罪

B.提供虚假证明文件罪

C.侵犯财产罪

D.出具证明文件重大失实罪

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪;出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。参见教材P65。

【2017年综合分析题】某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。

1.该街区的房屋征收主体为(　)。

A.县房屋征收办公室

B.镇人民政府

C.县人民政府

D.县国土资源管理局

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。

2.被征收房屋评估的价值时点为2017年(　)。

A.3月28日

B.4月13日

C.4月15日

D.5月5日

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P62。

3.在评估过程中，房屋用途确定的依据为(　)。

A.实际用途

B.不动产权证上记载的用途

C.镇人民政府认定、处理结果

D.县人民政府认定、处理结果

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。

4.应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为(　)。

A.房地产实际使用人或管理人

B.被征收人

C.房屋征收部门

D.注册房地产估价师

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。

5.甲评估机构取得该评估业务的方式为(　)。

A.被征收人协商选定

B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定

C.房屋征收部门指定

D.可以摇号抽签随机确定

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P61。

【2015年真题】被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P64。

【2016年真题】被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向(　)申请鉴定。

A.房屋征收部门

B.另一家房地产估价机构

C.监察机关

D.房地产价格评估专家委员会

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P64。

【2017年真题】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。

【2014年真题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

A.租赁

B.查封

C.抵押

D.土地使用权

E.供求关系

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的评估价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P63。

【2017年真题】被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。

【2013年真题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P63。

【2014年真题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为(　)。

A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议

B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换

C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估

D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议;选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。参见教材P58～59。

【2015年真题】国有土地上房屋征收补偿内容包括(　)的补偿。

A.被征收房屋价值

B.因征收房屋造成的搬迁费

C.因征收房屋造成的停产损失

D.因征收房屋造成的临时安置

E.因征收房屋造成的上、下班交通费

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材P58。

【2015年真题】对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在(　)之日的市场价格。

A.房屋征收实施

B.房屋征收决定公告

C.房地产估价师实地查勘

D.房屋征收补偿评估报告送达

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P58。

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