房地产估价师

特殊用途房地产的估价

特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。

一、停车库的估价

停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。

(一)地下停车库特点

(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

(2)计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的规则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。

(二)地下停车库的价格特点

(1)价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。

(2)同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区地下停车库单位价格比较一致。

(3)价格受地上房地产租售状况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线

一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时评估对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。

收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，报酬率的确定是个难点。

在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。

二、加油站的估价

随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站也越来越多，加油站房地产估价业务也开始增多。加油站作为一种特殊用途的房地产，在估价中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。

(一)加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、相同设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别;可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2.经营的个性差异显著

加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。但各加油站经营者采取的经营手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

过去加油站是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，成品油特许经营权带来的超额利润已减少。

因此采用收益法评估加油站房地产价格时要可根据区域加油站经营实际情况，考虑其经营是否存在因成品油特许经营权带来的超额利润问题，如果存在应在净收益的测算中考虑扣除。

(二)加油站常见的估价方法和技术路线

目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用市场法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。具体估价技术路线请参阅案例[2-10]。

[案例2-9]

上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价结果报告(节选)

一、委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

1.估价对象的权属状况

根据委托人提供的《上海市房地产权证》[沪房地浦字(2000)第××号]和《房屋土地权属调查报告书》(上海市浦东新区房地产测绘中心，编号2000—建××号)记载：估价对象所在的浦东新区××路×弄×号地下一层的权利人是甲公司，地下一层总建筑面积3209.36㎡，土地用途为住宅，出让方式取得土地使用权，土地使用权期限自1998年10月8日至2068年10月7日止。

2.估价对象的坐落与四至情况

估价对象位于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层，地号为浦东新区×;×镇××村×丘。估价对象所在的××花园四至：东临××路，南临××路，西近××路，北临××路。

3.估价对象的建筑物状况

估价对象坐落于浦东新区××路×弄×号地下一层，钢混结构，竣工于2004年，总建筑面积3209.360㎡，其中地下车库建筑面积3045㎡(合计87个车位)，地下环网室建筑面积27.09㎡，地下变电所(1)建筑面积27.70㎡，地下变电所(2)建筑面积27.70㎡，地下低压开关室建筑面积82.31㎡。本次估价范围是浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡。

4.居住环境和交通条件

居住环境：估价对象位于“××花园”。“××花园”是由甲公司投资开发，占地20万㎡，规划建筑面积40万㎡。小区分六期开发，至估价时点，一至三期均已入住，四期及五期现已交房。“××花园”是上海市“四高”优秀试点小区，曾获“首届中国优秀环境设计大赛综合金奖”、“上海市最佳住宅房型奖”等荣誉。小区地下有设备完善的车库，住宅套数与车位数的配比为3：1。地上中心花园里休闲区、游戏与健身区布置有序，近60%的绿化率和迂回环绕的溪流形成了错落有致的园区景观。

小区内有“罗森”、“21”和“梅林正广和”便利店，顶顶鲜超市，民生银行和农业银行24小时自助服务营业部，以及社区休闲商业服务业、幼儿园等设施。周边的“新都汇”、“麦德龙”、“百安居”、汤臣高尔夫球场、世纪公园和上海新国际博览中心为这里的居住生活提供了便利和惬意。但是小区距学校、医院较远。

道路交通情况：估价对象地理位置好，周边道路宽畅，地铁二号线龙阳路站和磁悬浮列车站近在咫尺，公交线路有581、983、大桥六线、629、792等，进出便捷。小区外有较大规模的公共停车场。

5.估价对象的目前使用情况

经实地勘查，估价对象目前处于待售状态。

四、估价目的

为委托人确定车位售价提供价格参考。

五、估价时点

2005年1月15日。

六、价值定义

本估价报告提供的价格是：坐落于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡，出让方式取得土地使用权，土地用途为住宅，土地使用期限自1998年10月8日至2068年10月7日止，无他项权利限制的产权地下车位，在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的住宅小区地下车位市场价值。

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价目的，以公开市场价值为标准，确定估价对象客观合理的公开市场价格。

估价人员通过实地查看和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格(地下层的成本一般都分摊到地上建筑物)难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的市场法进行估价。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

本公司根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2005年1月15日至2005年1月18日。

十三、估价报告使用期限

鉴于估价师对未来上海市房地产市场变化较大的预期，确定本估价报告使用期限为2005年1月18日至2005年6月17日。

上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价技术报告(节选)

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析

随着中国经济的快速发展，私家车拥有量逐年增加。虽然市政府明确规定，新建住宅区的停车位不低于套均0.5的标准，并且随着住宅建设标准的提高，今后还要进一步增大车位和住房的配比，但据市统计局对全市的停车场最新调查，车位与增长的车子数量相比显得捉襟见肘。据预测，到2006年，现有住宅区内以3：1比例配置车位的住宅车位将饱和，到2008年，以2：1比例配置车位的住宅区车位也将用完。

从具体区域看，住宅车位的紧张程度有所不同。市中心、内环线以内的中高档住宅区的停车位缺口较大，而且由于市中心地价的上升，区域内楼盘普遍用地较为紧凑，以后调整余地有限，只能通过采用立体车位等方法来缓解，供需矛盾比较突出。

中环线和外环线附近的多数中档住宅区内，由于相当一部分楼盘是2000年以后新投资开发的，对于车位的规划数量相对较为充裕，但是，随着私家车数量的增加，车位的需求会逐年提高，即便是套均0.5的标准恐怕届时也将面临车位紧张的局面。

就目前行情分析，上海住宅车位主要价格幅度在8～25万元之间，个别也有30万元以上的。价格分布情况是，市中心黄金地段最贵，车位价位基本为20万元以上，如“××××花园”车位售价在25万元左右，每月租金在500元左右;内环线附近，价格有所回落，在15万元左右，如“××知音”的车位售价在10～15万元，每月租金在300～450元左右;到了外环线附近，车位的价格则维持在10万元上下，如“××苑”的车位售价在8～12万元左右，月租金在120～150元左右。郊区外环线附近每个车位销售价是7～12万元，租金每月120元～500元。

上述价格分布随个案的个别因素(如消费层次、小区住宅套数与车位数的比值大小等)的不同而有较大差异。另外，由于目前消费者对于车位消费和投资意识还属于起步阶段，表现为租者多、买者少。

四、最高最佳使用分析

估价对象位于住宅小区地下一层，在符合合法原则的前提下按停车车位使用

符合最高最佳使用原则。

五、估价方法选用(略，见结果报告)

六、估价测算过程

(一)计算公式

估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

(二)选取可比实例

本次估价，通过上海市房地资源管理局房地产交易服务网、房地产报刊信息、实地和电话调查询价等途径选择了与估价对象同一供需圈内条件类似的三个近期成交实例作为可比实例，并对可比实例的成交价格进行了换算处理，然后建立估价对象与可比实例的比较因素条件说明表，详见表2-6l。

比较因素条件说明表　　　　　表2-61

注：缺少权益状况调整、土地剩余年限、容积率等

个别因素调整缺少折旧因素分析，应有建造年代介绍

区域因素介绍过于粗糙

(三)估价对象房地产市场价格测算

1.编制比较因素条件指数表

以估价对象××路×弄×号地下一层车位的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象目比较，确定相应的指数，详见表2-62。

比较因素条件指数表　　　　　　　　表2-62

因素修正说明：

1)交易日期修正：因可比实例A、B、C的交易日期与估价时点接近，故可比实例不作修正。

2)交易情况修正：因可比实例A、B、C均为正常成交价，故可比实例不作修正。

3)区域因素修正：因可比实例A、B、C与估价对象的区域因素相同，故可比实例不作修正。

4)个别因素修正：

a.业主消费层次因素修正

小区业主消费层次越高，则该小区业主对私家车及车位的需求越多;反之，小区业主消费层次越低，则该小区业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+5%、+5%、+15%，即条件指数分别取105、105、115。

b.小区住宅套数与车位数的比值因素修正

小区住宅套数与车位数的比值越高，即车位供应缺口越大;反之，小区住宅套数与车位数的比值越低，即车位供应缺口越小。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正-4%、-8%、+ 3%，即条件指数分别取96、92、103。

注：小区住宅套数与车位数的比值因素修正说明情况和修正系数相反

c.公共交通种类数因素修正：

公共交通种类数越少，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公共交通种类数越多，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正0%、0%、+3%(因磁悬浮不是普通交通工具，故其因素可忽略不计)，即条件指数分别取100、100、103。

d.公交线路密度因素修正：

公交线路密度越低，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公交线路密度越高，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、+1%、+2%，即条件指数分别取101、101、102。

e.公共交通便捷程度因素修正：

公共交通便捷度越低，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公共交通便捷度越高，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+3%、+1%、+4%，即条件指数分别取103、101、104。

f.生活配套设施状况因素修正

生活配套设施越不便利，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，生活配套设施越便利，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正0%、0%、+2%，即条件指数分别取100、100、102。

g.小区住宅均价因素修正

在同一供需圈内，小区住宅平均价格越高，则该小区档次越高，小区业主对私家车及车位的需求越多;反之，小区住宅平均价格越低，则该小区档次越低，小区业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、+1%、+1%，即条件指数分别取101、101、101。

h.周边有无公共停车场因素修正

小区周边没有公共停车场，则该小区业主只能选择小区内的车位停车;反之，小区周边有公共停车场，则该小区业主多了一种停车选择。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、0%、+1%，即条件指数分别取101、100、101。

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