房地产估价师

土地增值税

【例题】土地增值税的纳税人包括(　)。

A.出售中国境内的房地产的个人

B.继承中国境内的房地产的外国人

C.出售中国境内的房地产的外国人

D.继承中国境内的房地产的个人

E.受赠中国境内的房地产的社会团体

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。参见教材P241。

【例题】土地增值税的课税对象是(　)。

A.转让国有土地上的房地产

B.赠与房地产

C.转让房地产

D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。参见教材P241。

【例题】土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为(　)。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。参见教材P241。

【例题】某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为(　)万元。

A.330　　B.350　　C.440　　D.870

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。

(1)土地增值额=2900万元-1800万元=1100万元。

(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%-1800×5%=350万元。参见教材P241～242。

【例题】某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为(　)万元。

A.450

B.525

C.600

D.900

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。

(1)土地增值额=3000万元-1500万元=1500万元。

(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1500×40%-1500×5%=525万元。参见教材P241～242。

【2014年真题】土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。参见教材P243。

【例题】某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为(　)万元。

A.500

B.750

C.900

D.950

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。(1)增值额=销售收入-扣除项目=8000-5000=3000(万元)，(2)增值额/扣除项目=3000÷5000=60%，(3)应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=3000×40%-5000×5%=950(万元)。参见教材P241～242。

【2013年真题】某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税(　)万元。

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。

(1)计算土地增值额。土地增值额=65000万元-35000万元=30000万元。

(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000=85.71%，50%<85.71%<100%。

(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=30000×40%-35000×5%=10250(万元)。参见教材P241～242。

【2012年真题】通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以(　)作为取得建设用地使用权所支付的金额。

A.使用土地期间投入的基础设施费

B.使用土地期间投入的公共配套设施费

C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用

D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。参见教材P242。

【2017年真题】某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。

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