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2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点:第四章第七节

发表时间:2019/12/26 9:54:52 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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第七节 谨慎原则

影响价格的因素存在不确定性,应多考虑使价格偏低的因素,少考虑使价格偏高的因素。

充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值,不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

处分抵押物的时间与抵押价值时点一般相隔较长,而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用,届时抵押房地产的价值有可能下跌,不确定因素较多,为确保抵押贷款的清偿,拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注,所以房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。

理解谨慎原则的关键,是要搞清楚“在存在不确定因素的情况下”。

在实际估价中,如果面临的是确定因素,则不存在谨慎问题,应依据确定因素进行估价。

如果面临的是不确定因素,当对该因素的乐观、保守和折中判断会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时,则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。

市场价值评估用折中的、抵押价值评估用保守的、投资价值评估可以是乐观的。

《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求:

(1)比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘。

(2)收益法估价,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

(3)成本法估价,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧。

(4)假设开发法估价,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

高估成本,低估收益,使得评估结果偏低。

【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。

A.抵押价值

B.征收价值

C.现状价值

D.投资价值

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参见教材P171。

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