房地产估价师

第四节　物权与债权

一、物的种类

(一)动产和不动产

动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法;

动产物权经交付而变动，不动产物权的变动需要经过登记。

(二)流通物和限制流通物

法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。

法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物。

限制流通物，其权利的转移要遵循法律规定的程序，有的还要经过管理部门批准。

(三)主物和从物

两个以上独立的物相互配合，为一定经济目的组合到一起时，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。

构成从物的要件有3个：

(1)独立而非主物的成分;

(2)助主物的效用;

(3)与主物同属于一人。

如：房地产的建筑物部分和设备设施部分。

(四)原物和孳息

1.原物的收益为其孳息。

2.孳息分为：

(1)天然孳息 ，树木的果实和动物的子畜。

(2)法定孳息 是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益，如存款的利息 、房屋的租金等。

3.孳息归原物的所有权人所有。

(五)特定物和不定物

(六)替代物和不可替代物

二、物权概述

(一)物权的概念

物权是指权利人依法对特定的物 享有直接支配和排他 的权利。

同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

(二)物权的分类

①自物权和他物权。

②动产物权和不动产物权。

③主物权和从物权。(如：所有权和抵押权)

④所有权和限制物权。(用益物权和担保物权，都是限制物权)

(三)物权的效力

(1)排他效力。同一标的物，不允许有两个物权同时并存。如甲就某物享有所有权，则乙不能再享有所有权。

(2)优先效力。物权的优先权，包括：

①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于债权。例外——买卖不破租赁 。

②性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权。(时间优先 )所有权与他物权并存时，他物权优先于所有权 。(如抵押权和所有权，在抵押物处置时)

(3)追及效力。物权成立后，无论标的物在何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

(四)物权的特征

①物权法定原则。物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。

②物权公示原则。物权的取得和变动均需采取公开的，表现物权变动的方式，即登记。

③物权优先原则。物权优于一般的债权。 房地产抵押登记后的担保物权，可对抗第三人的一般债权。

三、所有权

(一)所有权的一般原理

所有权包含占有、使用、收益、处分 等四项权能。四项权能可以与所有权分离，所有权人不丧失所有权，但受到限制。

(二)共有

共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有 。

因共有关系消灭而分割共有财产 时，分割方法：

①实物分割;

②变价分割;

③作价补偿。

(三)不动产所有权

不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权 等。

(四)建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 。

四、用益物权

(一)用益物权概述

用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用或收益 的权利。特点：

①用益物权的标的物是不动产或动产;

②用益物权是他物权 ;

③用益物权以对物的占有、使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值 。

(二)用益物权的分类

1.用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权 等。

2.地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

特征：

①地役权是使用他人土地的权利 ;

②地役权是使自己土地便利 的权利;

③地役权具有从属性和不可分性 。

五、担保物权

(一)担保物权概述

担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。

特征：

①担保物权以确保债务的履行 为目的;

②担保物权是在债务人或第三人的财产 上设定的权利，是他物权 ;

③担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保 的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的;

④担保物权具有从属性和不可分性 。

(二)担保物权的分类

(1)抵押权是为了担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，或者其他实现抵押权的行为时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。

特征：

①抵押权是担保物权 ;

②债务人或者第三人以其所有或者有权处分的特定的财产设定的物权;

③不转移 标的物的占有 ;

④抵押权人就抵押财产变卖所得优先受偿 。

(2)质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证 移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。

特征：

①质权是一种担保物权 ;

②质权的标的物只能是动产或财产权利 ;

③质权须转移 质物的占有;

④质权是就质物优先受偿 的权利。

(3)留置权是指为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置 该财产并就该财产优先受偿的权利。

特征：

①留置权是以动产 为标的物的担保物权;

②留置权是债权人留置债务人动产 的权利;

③留置权是一种法定担保物权 。

六、物权与债权的区别

物权特点：

(1)物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

(2)物权具有优先性，债权具有平等性。 物权的优先性，物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。例如，某一债务人欠多个债权人的债务，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。

(3)物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性 。

(4)在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。

(5)物权和债权的保护方法不同。

物权由物权请求权 予以保护，物权人可以请求他人返还原物，排除妨害、恢复原状等权利。

合同债权受合同法保护。

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