房地产估价师

阅读理解

1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m 2 ，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m 2 ，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m 2 ，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用(　)。

A、0.03

B、0.83

C、0.85

D、1.25

<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是(　)。

A、办公楼开发费用

B、食堂开发费用

C、宿舍开发费用

D、浴室开发费用

<3> 、采用成本法估价时，应(　)。

A、按照预算额预算在建工程价值

B、按工程已结算额预算在建工程价值

C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值

D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值

2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是(　)。

A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性

B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘

C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验

D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等

<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是(　)。

A、建立受法律保护的委托与受托关系

B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务

C、载明估价的有关事项

D、作为估价机构内部存档管理的凭据

<3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是(　)。

A、坐落

B、形状

C、场地平整情况

D、登记时间

3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

<1> 、下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是(　)。

A、句子简洁，概括性强

B、搭配得当

C、逻辑严密

D、用词简练、标准

<2> 、房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是(　)。

A、句子应简洁

B、句子搭配要得当

C、句子逻辑性严密

D、可运用非标准词汇

<3> 、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是(　)。

A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右

B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语

C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想

D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引

4、估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。

<1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是(　)。

A、估价委托人

B、房地产估价机构

C、估价报告编号

D、估价作业期

<2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是(　)。

A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章

B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外

C、致估价委托人函中应写明估价作业日期

D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价

<3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是(　)。

A、一般假设

B、未定事项假设

C、背离事实假设

D、不相一致假设

<4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是(　)。

A、估价委托书复印件

B、专业帮助情况和相关专业意见

C、估价对象变现能力分析

D、估价对象法定优先受偿款调查情况

5、房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。

<1> 、下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是(　)。

A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值

B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵

C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额

<2> 、估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是(　)。

A、估价结果应表述清晰、说明内涵

B、估价结果中的总价应注明大写金额

C、抵押报告需要同时披露三种价值

D、最终评估价值均应注明单价和总价

<3> 、房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括(　)。

A、抵押价值

B、法定优先受偿款

C、市场价值

D、投资价值

6、甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。

<1> 、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是(　)。

A、投资利息只有静态分析法中才需要测算

B、销售税费一般不计算利息

C、开发完成后的价值不能采用成本法求取

D、假设开发法与成本法无法同时采用

<2> 、下列不属于假设开发法的估价前提的是(　)。

A、业主自行开发前提

B、自愿转让开发前提

C、被迫转让开发前提

D、业主被迫开发前提

<3> 、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是(　)。

A、土地使用期限

B、土地权属情况

C、土地使用管制

答案

阅读理解

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。25000÷20000=1.25。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。参见教材P2。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：(1)建立受法律保护的委托与受托关系;(2)明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务;(3)载明估价的有关事项。参见教材P1。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是其他主要房地产估价文书写作。选项A属于土地区位状况的内容;选项B属于土地实物状况的内容;选项C属于土地开发程度的内容，选项D属于土地登记状况的内容。参见教材P67。

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：(1)句子简洁，概括性强;(2)搭配得当;(3)逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。参见教材P3～5。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。参见教材P4。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间;选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情;选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。参见教材P3～4。

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。参见教材P6～7。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。参见教材P11。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。参见教材P23。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。参见教材P15。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。参见教材P19。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。

D、交通管制

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