房地产估价师

房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

房地产估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：

对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。

【考点】在案例考试指错题中，若以上部分有缺项而没有明确理由，可作为一处错误指出。如注明“略”，可视为不缺项。

二、房地产估价报告写作要求

房地产估价报告写作应做到下列几点：

1.真实。应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。

2.客观。应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述。

3.准确。估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生误解，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞。

4.完整。应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏。

5.清晰。应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用。

6.规范。估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

三、房地产估价报告的写作

考试分析：房地产估价报告写作的错误是案例指错题考核的重要内容。房地产估价报告判断的标准和依据有：

1.《房地产估价规范》2015年

2.房地产估价案例与分析教材

3.房地产估价理论与方法教材

4.房地产估价报告评审标准(试行)

5.房地产估价基本术语标准(2014年2月1日试行)

6.相关房地产估价专项标准

2015年颁发的《房地产估价规范》是国家标准和行业标准，具有四者中最高的权威性;房地产估价案例与分析和房地产估价理论与方法教材有时相关内容在说法上不一致，建议考生以房地产估价理论教材为准;房地产估价报告评审标准，是从评审角度界定的，可做学习时参考;房地产估价基本术语标准，可以帮助统一基本概念;相关房地产估价专项标准，根据不同的实例选择。

六个标准和依据不可偏废，要结合实例综合判断。

房地产估价报告写作将从案例考试指错题的角度出发，对房地产估价报告中可能会出现的问题、“考点”进行讲解。

(一)封面的写作

房地产估价报告的封面应写明

1.估价报告名称

2.估价报告编号

3.估价项目名称

4.估价委托人

5.房地产估价机构

6.注册房地产估价师

7.估价报告出具日期

1.估价报告名称

估价报告名称一般为“房地产估价报告”。为了一目了然，也可结合估价对象和估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋征收估价报告”。

【考点】根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”;如只写房地产估价报告，在指错题中可以算一处错误。

2.估价报告编号

估价报告编号为本估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。

封面上的估价报告编号要与估价结果报告中的编号一致。

3.估价项目名称

估价项目名称根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的简洁名称。如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A住宅抵押价值评估”。

注意估价名称与估价对象的区别

“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位;“××花园××阁第20层A”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途，“抵押价值评估”表示估价目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。

4.估价委托人

估价委托人，需要准确无误地写明其全称。当为单位时，应写明其名称，如“××贸易有限公司”;当为个人时，应写明其姓名。

5.房地产估价机构

房地产估价机构，同估价委托人相对应，应准确无误地写明估价机构的全称。如“××房地产估价有限公司”。

6.注册房地产估价师

注册房地产估价师，主要是应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。

注意：姓名+注册号，且是2名以上。此处如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，不应该算一处错误。历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。指错：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

7.估价报告出具日期

估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

注意：2014年考点：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

八个估价时间概念的辨析：

1.估价报告开始日期。指受理估价委托的日期。

2.估价报告完成日期。指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。

3.估价作业日期。指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。

4.价值时点。指估价结果对应的日期。

5.致函日期。指出具估价报告的日期或估价报告完成的日期。

6.实地查勘期。指进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

7.估价报告应用有效期。指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

8.估价责任期。指出具报告的估价机构及注册估价师应承担的法律责任的期限。如果估价报告在其应用的有效期内未使用，则估价责任期等同估价报告的有效期;如果估价报告在其应用的有效期内使用，则估价报告责任期为无限期或者到估价服务的行为结束为止。

【案例1-1】某房地产估价报告封面写作实例：

房地产估价报告

估价项目名称：××市××区××花园第18层A套住宅房地产价值评估

估价委托人：××市×××贸易公司

房地产估价机构：××房地产估价有限公司

注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)

估价报告出具日期：2014年8月4日

估价报告编号：××估字[2014]字第××号

(二)致估价委托人函的写作(主要考点)

致估价委托人函的写作内容包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型(注意：2011年教材要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估)、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。

1.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名。

2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

3.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。

4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。

5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称;当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵。

6.估价方法，应写明所采用的估价方法的名称。

7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。

8.与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示。

9.致函日期，应注明致函的年、月、日。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

注意落款

(1)公章。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章。(必须是公章，其他印章算错，无公章算错)

(2)签名。法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。

(3)受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称。

(4)致函日期。致函日期为估价报告出具日期。注意，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。必须与前面封面的估价报告出具日期一致，注意不一定是价值时点。

【案例1-2】致估价委托人函的写作实例

××公司：

受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。价值时点是：2014年10月22日。

经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

二〇一四年十月二十五日

【错误1】致估价委托人函缺标题。

【错误2】缺价值类型，应注明为估价对象的抵押价值。

【错误3】缺少抵押三个价值的披露。抵押目的、估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

【错误4】缺单位公章和法人代表签名。

【高频考点】2006年、2009年、2010年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”;2004年、2006年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”;2004年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”;2009年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、2007年“致委托人函中缺少估价目的”;2012年“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”。

(三)目录的写作

估价报告目录应包括：估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。

估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价结果报告、估价技术报告和附件各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。

当按估价委托合同约定不向委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。

几个注意要点：

1.目录在致委托人函后面。2014年“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

2.目录中文字、页码、内容与正文一致。

3.结果报告和技术报告应出现二级目录。

4.仅向委托人提供结果报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录。

(四)估价师声明的写作(2013教材变化，原为“注册房地产估价师声明”)

估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。不能将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。

鉴证性(公证性、证据性)估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

【案例1-3】估价师声明的写作实例

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

(4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

(5)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

(6)注册房地产估价师×××、×××已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。

(7)没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

房地产估价师声明

【考点】

1.未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名;(必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。)

2.缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名;(且必须是两名以上，如是一人就算错误;不得以个人印章代替签名)

3.未说明是否有重要专业帮助;(有重要专业帮助的，应说明帮助的专家;应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错;)

注：注册房地产估价师声明的写作内容不能与估价假设和限制条件的内容相混淆，不能把注册房地产估价师声明变成免责声明。

【高频考点】2007年“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”;2008年“估价师声明应是注册房地产估价师声明”(注意：但此条在2014年以后考试中不算错误);2012年“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”。

(五)估价假设和限制条件的写作

估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。

估价假设和限制条件应说明下列内容：

1.一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检査，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。

2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。

3.背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。

4.不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。

5.依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依据不足假设。

6.估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象市场价格变化程度确定，不宜超过一年。

估价假设和限制条件的写作应注意：1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明;2)估价假设必须具有针对性;3)估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明;4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

【案例1-4】估价假设和限制条件的写作实例

估价假设和限制条件

(一)一般假说

1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方;(2)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情;(4)交易双方有较充裕的时间进行交易;(5)不存在特殊买者的附加出价。

6.由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

7.由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。

(二)未定事项假设

1.估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1幢办公楼、2幢宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

3.根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

4.本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。

5.估价对象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。

(三)背离事实假设

1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

(四)不相一致假说

据估价委托人提供的南建房权证房管处字第×××××号《房屋所有权证》载，3幢及5幢工业厂房建筑结构均为钢筋混凝土结构，经注册房地产估价师实地查勘，实际为钢结构，与证载不一致，根据实际情况，本次估价按实际建筑结构即钢结构进行估价。

(五)依据不足假设

(六)估价报告使用限制

1.本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。

2.本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果;超过一年，需重新进行估价。

3.本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供;本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

4.本报告由×××房地产估价有限公司负责解释。

5.本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

(六)估价结果报告的写作(13+2项)

估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人;(2)房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)估价结果;(11)注册房地产估价师;(12)实地查勘期;(13)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

1.估价委托人

当估价委托人为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名;当估价委托人为个人时，应写明其姓名和住址。

2.房地产估价机构

应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

注意：在考试中，估价机构的法定代表人、资质等级、资质证书编号可能会故意遗漏，无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。

3.估价目的

估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：

(1)抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”;

(3)房地产转让估价目的可表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;

(4)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;

(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。

4.估价对象(同《估价理论与方法》)

不同估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产等。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价。

其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：1)估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;2)土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等;3)建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。

估价对象在案例考试中常会出现估价对象描述缺项的错误，是考试中常出的考点。要求是：要写全面。

【往年考点】2006年：“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)”。2007年：“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”;“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”;“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人;他项权利日期不够具体”。

2008年：“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”，“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”。2009年：“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明”;“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”;“估价对象中缺区位状况说明或介绍”;“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等”。

2010年：“估价对象实物状况描述不全或不清(或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积)”;10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全(或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否有优先受偿款情况)”。2012年：“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明”。

“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”，“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”，“估价对象中缺是否有共有权的说明”。2013年：“缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明”。“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

2014年估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

5.价值时点(2013教材之前写作估价时点)

价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考试中，从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，价值时点中没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出。

对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。

被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。

6.价值类型

价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。

因此，估价结果报告中不同价值类型表述应不同，应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。具体举例如下：

(1)抵押估价的价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、査封等因素的影响。”;

【往年考点】2010年：“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”。

2011年：价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

2013年：本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。改：价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

2014年，价值类型描述不规范不全面，应为“房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，另外最好还应对“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”和“房地产估价师知悉的法定优先受偿款”作进一步描述。

7.估价原则

估价原则是估价活动所依据的法则或标准，估价报告应说明本次估价所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。

房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值或价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：

(1)遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

(2)遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

(3)遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

(4)遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

(5)遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

(6)遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

【往年考点】

2003年：“缺少估价原则”。2005年：“结果报告缺估价原则”。2008年：“估价原则不必考虑谨慎原则”。2009年：“估价原则缺谨慎原则”。

8.估价依据

估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

估价依据具体表现为以下几方面：

1)有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策;

2)有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等;

3)估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明等;

4)房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。

考点：

1.所有的估价报告在估价依据中必须要有《房地产估价规范》，若没有，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

2.抵押目的的估价在估价依据中应有《房地产抵押估价指导意见》，若没有，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

3.房屋征收估价在估价依据中应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，若没有，在案例考试中可以作为错误予以指出。

4.如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

【往年考点】2009年：“估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”。

2011年：“不应将已过时的估价依据《城市房屋拆迁管理条例》列出”。

2013年：估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

2014年估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》;严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

9.估价方法

估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，宜说明估价测算的简要内容。

考点：

1.结果报告“估价方法”中一定要说明选用的估价方法定义，没有说明估价方法定义而只是说明了估价方法的测算思路，可作为一处错误指出。

2.结果报告“估价方法”中要说明所选估价方法的理由;没有说明，可作为一处错误指出。

3.结果报告和技术报告都缺少估价方法的定义，应在结果报告中指出，也就是，在技术报告中未说明估价方法的定义不算错。

4.结果报告“估价方法”中只用了一种估价方法，还要说明不采用其他方法的理由，对采用两种或两种以上估价方法的不要求说明未选用其他的估价方法的理由。但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由。

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