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房估考试2020年《经营与管理》模拟题练习3

发表时间:2020/8/25 10:14:25 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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房估考试2020年《经营与管理》模拟题练习3

1、物业甲为写字楼项目,2003年末价值为1000万元,预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%,为900万元的可能性为 50%,则2004年该物业的价值的标准差为10%:物业乙为高尔夫球场项目,2003年末价值为1000 万元,2004年末价值为1200万元的可能性为50%,为800万元的可能性为50%,则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料,( )投资风险更大。

A、物业甲

B、物业乙

C、一样大

D、无法判断

答案:B

2、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )

A、对

B、错

答案:A

3、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”,( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收

B、工业生产带来的利润

C、商业经济经营带来的巨大财富

D、与房地产有关的收入

答案:D

4、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。

A、在固定的预期收益率下使风险最低

B、使收益率最高

C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

D、减少投资

答案:AC

5、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度,出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫

B、房地产市场中的过度开发

C、房地产适度经营

D、房地产过剩

答案:B

6、投资机会选择和决策分析,是整个开发过程中最重要的一个环节,类似我们通常所说的( )。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、项目可行性研究

答案:D

7、( ),又称目标市场,是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场

B、生产要素市场

C、服务市场

D、潜在市场

答案:C

8、按固定资产的使用构成,投资可以分为( )。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

B、基本建设和房地产开发投资

C、土地投资和房屋投资

D、国内投资和外商投资

答案:A

9、属于利息的计算方式有( )。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

答案:AD

10、在房地产市场中,除价格外,对市场的供求都产生影响因素包括( )。

A、收入的变化

B、对未来的预期

C、政策变化

D、可替代商品价格

答案:C

11、金融机构在融出资金时,要遵循的原则不包括( )。

A、流动性

B、平稳性

C、安全性

D、营利性

12、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是( )。

A、15%

B、20%

C、35%

D、40%

13、关于债务筹措的表述中,错误的是( )。

A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B、债券偿付方式有三种:第一种是偿还,第二种是转期,第三种是转换

C、企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为3~6年

D、利用信贷资金经营,实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

14、关于房地产贷款担保的说法,正确的是( )。

A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D、贷款质押不转移财产的占有权

15、下列关于贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是( )。

A、企业信用等级越高,信用等级系数值越高

B、贷款期限越长,期限系数值越大

C、项目风险越大,风险等级系数值越大

D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低

16、在贷款综合评价中,项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中,AAA级对应的风险系数为( )。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

17、某企业申请贷款额为5000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房做抵押,期限2年,项目风险等级为A级,则贷款综合风险度为( )。

A、18%

B、20%

C、50%

D、60%

18、关于收益性物业的现金流,下列说法错误的是( )。

A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,就能得到某一报告期实际的租金收入

B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

19、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

A、33.00

B、33.10

C、36.00

D、36.10

20、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的( )。

A、人工费

B、办公费

C、法定税费

D、保险费

答案

11、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时,要遵循流动性、安全性和营利性原则。参见教材P326。

12、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。参见教材P327。

13、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为3~5年。参见教材P328。

14、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误,担保只能降低银行资金损失的风险,不能确保贷款得以足额偿还;选项C错误,常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误,质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332~333。

15、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数的取值规则是:AAA级企业为30%,AA级企业为50%,A级企业为70%,BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高,信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

16、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。

17、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。综合风险度由四个因素相乘得出。企业信用等级为AA,取值50%;商品房作抵押,取值为50%。期限为2年,取值为120%。项目风险等级为A级,取值为60%。项目的综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P334。

18、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。

19、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(万元),净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P367。

20、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。参见教材P371。

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