房地产估价师

2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题练习5

1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　　)。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

【正确答案】：D

2、关于房地产估价误差的说法，错误的是(　　)。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

【正确答案】：B

3、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　　)。

A.44%

B.50%

C.67%

D.86%

【正确答案】：C

4、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有(　　)。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

【正确答案】：C

5、收益法适用的条件是房地产的(　　)。

A.收益能够准确预测

B.风险能够准确预测

C.收益或风险其一可以准确预测

D.收益和风险都能够准确预测

【正确答案】：D

6.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供(　 )。

A.商品住房

B.限价商品住房

C.经济适用住房

D.廉租住房

答案：D

解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

7.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为(　 )万元。

A.1.80

B.2.80

C.3.05

D.5.00

答案：C

解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

8.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是(　 )。

A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

答案：B

解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

9.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋(　 )而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价

B.价值

C.货币补偿金额

D.重置价格

答案：C

解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

10、评估期房的价值时，(　　)。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

【正确答案】：B

11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为(　　)。

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

D.用于投资或再开发的房地产

【正确答案】：C

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　　)。

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

【正确答案】：C

13、估价上的折旧注重的是(　　)。

A.原始取得价值的减价修正

B.原始取得价值的摊销与回收

C.重置价值的摊销与回收

D.资产市场价值的真实减损

【正确答案】：D

14、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　　)万元。

A.195

B.210

C.213

D.217

【正确答案】：B

15.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是(　 )。

A.国务院人事主管部门

B.国务院建设主管部门

C.省级人事主管部门

D.省级房地产主管部门

答案：B

解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。

16.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　 )万元。

A.4000

B.5000

C.6000

D.7000

答案：D

解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。2亿元×35%=7000万元。

17.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有(　 )签字盖章。

A.注册建筑师

B.注册结构工程师

C.注册建造师

D.注册施工管理师

答案：C

解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。

18.住房公积金管理的决策机构是(　 )。

A.住房公积金管理委员会

B.住房公积金管理中心

C.存储住房公积金的金融机构

D.设区城市人民政府

答案：A

解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。

19.商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元/㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为(　 )万元。

A.60.0

B.61.0

C.61.8

D.62.0

答案：C

解析：(1)面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3% 部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150㎡×(1+3%)×4000元/㎡=61.8万元。

20.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　 )确定。

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同

答案：B

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