房地产估价师

确定估价结果

一、测算结果的校核和分析比较

在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：1.估价计算的正确性，即计算是否有错误;2.估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确;3.估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理;

4.估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适;5.不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同;6.不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同;7.估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适;8.估价假设的合理性，即估价假设是否合理;9.估价依据的正确性，即估价依据是否正确;10.估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则;11.房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。(第四科估价报告指错的思路)

【例题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。参见教材P403。

【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括(　)。

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。参见教材P415。

二、得出一个综合测算结果

1.只选用一种估价方法测算，确认测算结果无差错，将其作为综合测算结果。

2.选用两种或两种以上估价方法测算，确认各测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法，得出一个综合测算结果。

3.选用加权算术平均数时，对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果，给予较大的权重;

4.当由于房地产市场为特殊状况导致不同估价方法测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法综合为一个测算结果，应根据具体情况，特别是根据估价目的，先排除不合适的估价方法的测算结果，然后将余下的结果综合为一个结果。

5.同一估价报告中，价值时点和价值类型必须是一致的。

三、确定最终的评估价值

在得出一个综合测算结果后，还应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终的评估价值，特别是应考虑一些不可量化的价值和价格影响因素。

当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定为最终的评估价值。此外，最终评估价值的精度还应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内。

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