房地产估价师

2020年房地产估价师考试《理论与方法》第三章 模拟试题练习8

31、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求;相反，就会减少对房地产的现期需求。(　)

32、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。(　)

33、城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。(　)

34、供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。(　)

35、与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。(　)

36、朝向对房地产价格的影响通常比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。(　)

37、通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。(　)

38、建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。(　)

39、根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。(　)

40、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

41、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。(　)

42、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 (　)

43、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

44、在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。 (　)

45、所谓的“学区房”，其房地产价格往往高于其他区位的房地产，正是体现了区位因素中位置、周围环境因素对房地产价格的深远影响。(　)

46、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 (　)

47、人口密度高，房价一定会高。(　)

48、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。(　)

49、站在买方市场，减少卖方的税收会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 (　)

50、在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。(　)

51、深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。(　)

52、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。(　)

53、居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。(　)

54、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。(　)

55、从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。(　)

56、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。(　)

57、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。(　)

58、如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。(　)

59、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。(　)

60、某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。(　)

【答案及解析】

31、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。参见教材P114。

32、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。参见教材P114。

33、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨;收费提高，房价会降。参见教材P114。

34、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。参见教材P116。

35、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。参见教材P119。

36、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产价格影响因素概述。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响通常要比朝向大。参见教材P119～120。

37、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。参见教材P124。

38、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是建筑物实物因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。参见教材P126。

39、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。参见教材P128。

40、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

41、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。

42、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。参见教材P130。

43、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层租金的60%。参见教材P133。

44、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。参见教材P133～134。

45、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。所谓的“学区房”，特别是周边有教育质量高的中小学，正是因为其有良好的外部配套设施，故其房地产价值更高。参见教材P134。

46、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。参见教材P136。

47、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。参见教材P136。

48、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。提高购房最低首付款比例，上调个人购房贷款利率，缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。参见教材P138。

49、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。

50、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。参见教材P138～139。

51、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。参见教材P142。

52、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。参见教材P142～143。

53、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是经济因素。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。参见教材P143。

54、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是经济因素。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，如购买房地产用于出租后转让或将持有房地产当作保值增值的手段，则会导致房地产价格上涨。参见教材P143。

55、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。参见教材P145。

56、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。参见教材P146。

57、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。参见教材P146。

58、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。参见教材P147。

59、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。参见教材P148。

60、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。参见教材P150。

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