房地产估价师

房地产估价师考试2020年《理论与方法》第六章模拟试题1

1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其中之一可以量化

D、收益和风险均能量化

2、收益法适用的估价对象不包括(　)。

A、写字楼

B、汽车加油站

C、学校

D、停车场

3、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的(　)。

A、风险能够准确预测

B、收益能够准确预测

C、收益和风险都能够较准确预测

D、收益或风险其一可以准确预测

4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一时刻

5、某商铺建筑面积为400m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元/m2;运营费用率为租金收入的35%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

A、457.66

B、533.00

C、695.00

D、711.00

6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

7、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

8、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

10、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于(　)元/m2。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4000

11、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为(　)元/m2。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

12、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格(　)乙的价格。

A、高于

B、低于

C、等于

D、条件不足，无法确定

13、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为(　)元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

14、已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为(　)元/平方米。

A、2179.47

B、3893.01

C、4139.51

D、1044.79

15、下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是(　)。

A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值

B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的

C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零

D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零

【参考答案及解析】

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。参见教材P215。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P218。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P220。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(万元)。参见教材P221。

6、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(万元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(万元)。参见教材P221。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。参见教材P221。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，

Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}

代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。参见教材P224。

11、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：

参见教材P224。

12、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。由于甲乙两宗房地产收益年限、报酬率均不同，不能直接比较。当报酬率不同时，首先根据下面的公式将甲房地产收益年限为50年、报酬率为8%的价格折算为收益年限为30年、报酬率为6%的价格，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入数据得到V甲30=3938.12(元/m2)，比较可知甲的价格大于乙的价格。参见教材P224。

13、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。参见教材P224。

14、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。参见教材P224。

15、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

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