房地产估价师

注册房地产估价师考试2020年《理论与方法》第六章模拟精选4

判断题

1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。(　)

2、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。(　)

4、某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。(　)

5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。(　)

6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。(　)

7、广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。(　)

8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。()

9、收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。(　)

10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款是属于运营费用。(　)

11、自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(　)

12、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

13、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。(　)

14、投资回收是指所投入的资金的回收，即保本。(　)

15、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。(　)

16、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。(　)

17、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。(　)

18、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。(　)

19、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。(　)

20、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)

21、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。(　)

22、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。(　)

23、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。(　)

【参考答案及解析】

1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P215。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。参见教材P216。

3、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P218。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。参见教材P218。

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种;净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。参见教材P226。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。参见教材P240。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。参见教材P240。

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费或重置提拨款。参见教材P253。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。

11、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。参见教材P256。

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P257。

13、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。参见教材P260。

14、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P261。

15、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。

16、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P267。

17、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P268。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入;房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。参见教材P268。

19、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材P270。

20、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。

21、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和联系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。参见教材P270。

22、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P275。

23、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。参见教材P278。

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