房地产估价师

房地产估价师考试2020年《经营与管理》第一章模拟练习题1

1、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为(　)。

A、投机

B、储蓄

C、投资

D、信托

2、一般来说，与长期投资相比，短期投资(　)。

A、风险较大

B、收益率较高

C、流动性较好

D、投资回收期较长

3、按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资大致可分为(　)。

A、直接投资和间接投资

B、生产性投资和非生产性投资

C、固定资产投资、流动资产投资等

D、短期投资和长期投资

4、关于房地产投资特性的说法，错误的是(　)。

A、区位选择异常重要

B、不易产生资本价值风险

C、存在效益外溢

D、易受政策影响

5、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为(　)。

A、设计寿命

B、经济寿命

C、法定寿命

D、自然寿命

6、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资(　)的重视。

A、各异性

B、适应性

C、相互影响性

D、专业管理依赖

7、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是(　)。

A、房地产投资更易变现

B、房地产投资所需资金少

C、房地产投资收益更高

D、房地产能保值增值

8、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是(　)。

A、购买房地产股票

B、购买商铺

C、购买土地

D、购买买已建成的房地产

9、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或(　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A、出售

B、抵押

C、转让

D、经营

10、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的(　)。

A、增量供给

B、存量供给

C、潜在供给

D、总量供给

11、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

A、销售收入

B、租金收入

C、转让收入

D、利息收入

12、甲、乙两个物业2016年10月的价值均为1000万元，预计2017年10月，甲物业的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，乙物业价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　)。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙两个物业投资风险相同

D、无法判断

13、当投资者通过债务融资进行投资的时候，其更加重视(　)。

A、风险收益

B、风险损失

C、风险报酬

D、最大期望收益

14、下列选项中不属于系统风险的是(　)。

A、通货膨胀风险

B、市场供求风险

C、变现风险

D、决策风险

15、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是(　)。

A、周期风险

B、利率风险

C、变现风险

D、通货膨胀风险

【答案与解析】

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。参加教材P1。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力也更强。参见教材P1。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。参见教材P2。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：(1)区位选择异常重要;(2)适于进行长期投资;(3)需要适时的更新改造;(4)易产生资本价值风险;(5)变现性差;(6)易受政策影响;(7)依赖专业管理;(8)存在效益外溢和转移。参见教材P7。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。参见教材P8。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。参见教材P10。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。参见教材P11～13。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。参见教材P11。

10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。参见教材P11。

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

12、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元);乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)。这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下：甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。参见教材P16。

13、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。

14、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P18～21。

15、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。参见教材P19。

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