房地产估价师

市场监测与预警指标

【指标一】土地转化率

·土地转化率=当期政府批准新建商品房预售和销售面积/当期出让土地规则建筑面积

·监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率

【指标二】土地开发强度系数

·开发强度系数=房地产开发投资/GDP或固定资产投资

·反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况

【指标三】开发投资杠杆率

·开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本

·反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大

【2017年真题】某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为(　)。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。参见教材P43。

【2016年真题】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是(　)。

A.开发强度系数

B.土地转化率

C.住房可支付性指数

D.住房市场指数

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P43。

【指标四】住房可支付性指数(HAI)

■HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房;

■HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低;

■HAI<100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了

【指标五】住房价格合理性指数

■从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断

【指标六】房价租金比

■房价租金比=房价/租金

■考察房地产价格是否过度偏离其使用价值

【指标七】量价弹性

·量价弹性=房地产价格变化率/房地产交易变化率

·判断市场所处的景气阶段

【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比

·抵押贷款还款收入比=抵押贷款月还款额/月家庭收入

·反映个人住房抵押贷款违约风险水平

【典型例题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是(　)。

A.住房可支付性指数

B.住房价格合理性指数

C.房价租金比

D.量价弹性

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力;选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。参见教材P43～44。

【指标九】住房市场指数

■反映开发商对未来市场预期的指标

■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造

【指标十】消费者信心指数

■消费者近期的购房意愿

■根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造

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