2020年房地产估价师考试真题及答案解析专题-中大网校 2020年房地产估价师考试真题及答案解析

2020年房地产估价师考试成绩查询时间:12月初

2020年房地产估价师各科目真题及答案

房地产基本制度与政策

房地产开发经营与管理

房地产估价理论与方法

房地产估价案例与分析

单选题

多选题

一、单项选择题(共40道。每题的备选项中。只有1个最符合题意)。

1、廉租住房单套建筑面积应当在()㎡以内。

A、30

B、50

C、60

D、90

[答案]B

2.单位和个人缴存住房公积金的缴存比例,原则上均不高于职工上一年度月平均工资的()。

A、5%

B、8%

C、10%

D、12%

[答案]D

3.根据《物权法》,住宅建设用地使用权期间届满的,()。

A、无偿收回

B、给予补偿收回

C、自动续期

D、届满前一年申请续期

[答案]C

4.某县为了公共利益需要,征收基本农田2公顷,应报()批准。

A、国务院

B、省人民政府

C、县人民政府

D、国土资源部

[答案]A

二、多项选择题(共15题,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

1、保障性住房包括()

A限价商品住房

B经济适用住房

C公共租赁住房

D老旧存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

2、按建设用地的用途分类,可分为()

A非农业建设用地

B农业建设用地

C未利用地

D其他建设用地

E临时用地

[答案]AB

3.市、县国土资源主管部门在供应工业用地时,应当纳入土地使用条件的控制指标包括()

A工业项目投资制度

B工业项目生产规模

C容积率

D临时用地使用比例

E非生产设施占地比例

[答案]ACE

4.保障性住房包括()

A限价商品住房

B经济适用住房

C公共租赁住房

D老旧存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

单选题

多选题

一、单项选择题(共35题,每题1分每题的备选项中,只有1个最符合题意)

1、1.廉租住房单套建筑面积应当在( )㎡以内。

A.30

B.50

C.60

D.90

【答案】B

【解析】本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内,保证基本居住功能。

2.单位和个人缴存住房公积金的缴存比例,原则上均不高于职工上一年度月平均工资的( )。

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

【答案】D

【解析】本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%,原则上不高于12%。参见教材P10

3.3.根据《物权法》,住宅建设用地使用期间届满的,( )。

A.无偿收回

B.给予补偿收回

C.自动续期

D.届满前一年申请续期

【答案】C

【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。参见P34

4.4.某县为了公共利益需要,征收基本农田2公顷,应报( )批准

A.国务院

B.省人民政府

C.县人民政府

D.国土资源部

【答案】A

【解析】本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定①征收土地实行两级审批制度,即有国务院和省级人民政府审批②建设占用土地,设计农用地转为建设用地,应办理农用地转用审批手续③征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷,有国务院审批④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目,又升级人民政府审批并报国务院备案。参见教材p43。

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

1.利率调升对房地产投资产生的影响有( )

A.导致房地产实际价值折损

B.增加收益现金流

C.加大投资者融资成本

D.增加市场供给

E.抑制市场投资需求

【答案】ACE

【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

2.按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为( )。

A.金融投资型

B.收益型

C.实物投资型

D.机会型

E.收益加增值型

【答案】BDE

【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。

3.影响房地产市场发展的基本因素有( )

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素

【答案】ABD

【解析】本题考查的是房地产市场的运行环境,房地产市场运行环境的影响因素中,社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31

4.政府在房地产市场中的主要职能有( )。

A.制定市场规则

B.进行市场监管

C.确定土地利用条件

D.制定商品房价格

E.提供商业贷款

【答案】AB

【解析】本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中,既有制定规则的权力,又有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。参见教材34.

单选题

多选题

一、单项选择题

1.在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

【答案】D

【解析】本题考查的是房地差估价的特点。房地产估价不应是估价师的主管随意定价,而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产价格形成机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P6-7。

2.政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。

A.征用期间导致房屋损毁的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金),如果房地产被征用后损毁、灭失的,还应根据实际损失给予补偿。例如,房地产被征用后损毁的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金,有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。

3.下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善报告估价委托人提供的资料,未经评估委托人同意,不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37~38。

4.4.关于估价目的的说法,错误的是()。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B.任何估价项目都有估价目的

C.一个估价项目通常有多个估价目的

D.估价目的限制了估价报告的用途

【答案】C

二、多选题。

1、1关于房地产估价要素的说法,正确的有()。

A估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要

B估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

C选取估价依据应有针对性,主要是根据估价对象和价值类型选取

D估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

E 估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序不得交叉或反复

【答案】ABDE

【辨析】本题考查的是估价目的。在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取,参见教材P33.

2、下列房地产中,通常适用收益法估价的有()

A、农地

B、写字楼

C、加油站

D、二手商品住宅

E、行政办公楼

参考答案:ABCD

案例题

一、黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。本文来源于中大网校网。然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。

问题:这样确定估价结论是否正确?为什么?

标准答案:

这样确定估价结论不正确。

因为:

1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

1、理论与法规多选题测绘案例分析多选题。

A. 1~2 B. 2~3 C. 3~4 D. 4~5

2、测试测试幅度深V瓯子大客户反馈好的把是几号放假客户机卡下列机构中,负责测绘成果质量最终检查的是( )。

A.委托单位 B.中队(室)检查人员
C.质量管理机构 D.质量监督检验机构

2020年考试真题及答案
科目 官方真题 官方答案 考点覆盖率 名师讲解

房地产基本制度与政策

官方真题 官方答案 考点覆盖率 名师讲解

房地产开发经营与管理

官方真题 官方答案 考点覆盖率 名师讲解

房地产估价理论与方法

官方真题 官方答案 考点覆盖率 名师讲解

房地产估价案例与分析

官方真题 官方答案 考点覆盖率 名师讲解
房地产估价师考试历年真题及答案
年份 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年
房地产基本制度与政策 真题 真题 真题 真题 真题
房地产开发经营与管理 真题 真题 真题 真题 真题
房地产估价理论与方法 真题 真题 真题 真题 真题
房地产估价案例与分析 真题 真题 真题 真题 真题
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