房地产估价师

1、2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。

根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。

问题：1.如何确定后续开发经营期?

2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?

考点分析：假设开发法的价值形成过程。

【参考答案】

1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。

2.估价师主要错误有：

(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。

(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。

(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。

(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。

2、2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

问题：

1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

考点分析：比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题

【参考答案】

1.不能直接将其选作可比实例(1分)。因为

(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;

(2)商场与临街商铺的规模不相当;

(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;

(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;

(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;

(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;

(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。(2分)

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)

(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)

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