房地产估价师

假设开发法的基本公式

一、假设开发法最基本的公式(掌握)

1.房地产开发价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

(1)已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

(2)后续的部分——得到估价对象以后到把它开发完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。

2.将估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况匹配起来，有七种情形：

① 估价对象为生地，将生地开发成熟地;

②估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;

③估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;

④估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;

⑤估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;

⑥估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设;

⑦估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房

起点状况(现状)：生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地

终点状况：熟地(土地一级开发)、房地(房地产二级开发)

房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润

开发完成后的房地产经营方式：出售、出租、自营。(参照收益法中收益的确认)

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

(无需记忆，无非是起点现状和开发完成后的终点状况不同)

(一)求土地价值的公式

1.求生地价值的公式(掌握)

(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

(2)将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

2.求毛地价值的公式(掌握)

(1)毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

(2)毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

3.求熟地价值的公式(掌握)

熟地价值=开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

(二)求在建工程价值的公式(掌握)

在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

(三)求旧房价值的公式(掌握)

旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

(一)适用于开发完成后的房地产出售的公式(掌握)

房地产开发价值=采用比较法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

(销售经营模式存在销售价格，可用比较法 )

(二)适用于开发完成后的房地产出租或自营的公式(掌握)

房地产开发价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

(出租或营业模式，存在租金或经营利润，可用收益法 )

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（责任编辑：gx）

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