房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑻ 签订合同

中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订

合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的

招标工作即告圆满结束。

四、开工申请与审批

建设工程招标工作结束后，开发商就可以继续申请开工许可。

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工

程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，建设部于1999

年发布了《建筑工程施工许可管理办法》。根据该办法的有关规定，

在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装

修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础

设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地县级以上人民

政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

㈠ 申请领取施工许可证应具备的条件

⑴ 已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了《国有土地使

用权证》和《建设用地规划许可证》。

⑵ 城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

⑶ 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得

《拆迁许可证》且拆迁进度符合施工要求。

⑷ 已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同。

⑸ 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件

已按规定进行了审查。

⑹ 有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工

组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，

专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按

照规定办理了工程质量、安全监督手续。

⑺ 按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托

监理合同。

⑻ 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则

上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原

则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到

位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

⑼ 持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律

有关规定需要缴纳的费用。

㈡ 申请办理施工许可证的程序

⑴ 建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

⑵ 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工

许可证申请表》，并附《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定

的证明文件，向发征机关提出申请。

⑶ 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申

请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日

起十五日内颁发施工许可;对于证明文件不齐全或者失效的，应当

限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相

应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面

通知建设单位，并说明理由。

⑷ 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更

的，应当重新申请领取施工许可证。

㈤ 前期工作的其他环节

除上述四个主要环节的工作外，房地产开发过程的前期工作可

能还包括：征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水、电、路通和

场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对

拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初

步确定目标市场、租金或售价水平;制定项目开发过程的监控策略;

洽谈开发项目保险事宜等。

上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工

作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发

生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验

证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，

通常不会轻举妄动。

作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，

并且保持一种"健康的怀疑"态度来对待其所获得的专业咨询意见。

使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。

同时。开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开

发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于

盲目决策带来的投资失误。

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