房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈤ 按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程

中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业

类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高

档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住

宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年

住宅市场、青年公寓市场等。

上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关

注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方

式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深

圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼

租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标

和市场交易指标三种类型。

㈠ 供给指标

⑴ 存量(Stock，St)，指报告期期末(如第t年或半年、季度、

月，下同)已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;

在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失

量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物业类型分别统计。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指报告期内新竣工

房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中

国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求

已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验

收标标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

⑶ 灭失量(δt)，指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、

拆迁等)灭失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部

分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指"报告期末已竣工的

可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房

屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告

期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用

及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

⑸ 空置率(VRt)指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比

例，VRt=VCt/St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空

置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣

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