房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈡ 委托物业代理

经纪人和代理商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，但

不取得商品所有权的商业单位。其主要职能在于促成商品的交易，

借此赚取佣金作为报酬。他们通常专注于某些产品种类或某些顾客

群。房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。

一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。但

为什么要委托物业代理、委托什么类型的代理、委托物业代理的原

则是什么呢?一般要针对具体情况进行分析。尽管有些开发商也有

自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，利用物

业代理机构所拥有的某些优势。因为物业代理机构有熟悉市场情

况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，它们对所擅长的市场

领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就

某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光

顾的地方。

⑴ 物业代理的作用

传统的房地产经纪人留给人们的印象是，通过传递信息、居间

介绍，待交易成功后收取拥金。然而，现代的物业代理则是一个全

新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营

销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。物业

代理的作用主要体现在以下几个方面：

①通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行

为、偏好潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

②通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效

的引导。

③从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参

与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

④按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建

筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续

服务。

⑤帮助买卖双方进行有关融资安排。例如：有一信誉良好的机

构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资

房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的

物业以解决财务困难，在这种情况下，物业代理就能通过其掌握的

信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。

⑥提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，

房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双

方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产

市场运行的效率。

⑵ 物业代理的形式

物业代理的形式通常在委托代理合同上有具体的规定。物业代

理的形式主要有以下几种分类方式：

①联合代理与独家代理。对于功能复杂的大型综合性房地产开

发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的

物业代理公司共同承担项目的物业代理工作。物业代理公司之间有

分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围

和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，

或者对于综合性中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥

有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作，称为独

家代理。当然，某些大型物业代理公司亦可能独家代理综合性房地

产开发项目或物业。

②买方代理、卖方代理和双重代理。依代理委托方的不同，物

业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情

况，物业代理只能从买方或卖方单方面收取佣金;对于第三种情况，

物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于

前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。

③首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发项目或物

业，开发商或业主也可以委托一个物业代理公司作为项目的首席代

理，全面负责项目的物业代理工作。总代理再去委托分代理，负责

物业某些部分的代理工作。有时，分代理的委托还必须得到开发商

或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，

此时，代理公司的佣金按照各代理公司所承担的责任大小来分配。

不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目

前期就尽快确定下来，以便使物业代理公司能就项目发展的规划、

设计和评估有所贡献。物业代理公司可能会依市场情况对项目的开

发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能能满足未来入住者

的要求;物业代理公司也可能会就开发项目预期可能获得的租金、

售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开

发商提供参考意见。此外，通过让代理机构从一开始就参加整个开

发队伍的工作，能使其熟悉未来要推销的物业，因为倘若物业代理

不能为潜在的买家或租客提供有关物业的详细情况，则十分不利于

他们开展推销工作。

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