房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑶ 调查手段

在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷。由于问卷对

于问题的设计可以非常灵活多变，因此，问卷是收集一手资料时最

普遍采用的手段。由于问题的形式会影响到问卷的调查效果，因此

答卷一般包括闭合式和开放式两种。闭合式问题事先确定了所有可

能的答案，答卷人可以从中选择一个答案。开放式问题允许答卷人

用自己的语言无任何限制地回答问题。因此一般情况下，开放式问

题在需要了解人们是如何想的，而不是衡量持某种想法的有多少的

试探性调查阶段特别有用。而闭合式问题事先规定所有答案，很容

易进行解释和列表工作。

⑷ 抽样方案

在设计抽样方案时，必须确定的问题是：①抽样单位。解决向

什么人调查的问题。调查者必须定义抽样的总体目标，一旦确定了

抽样单位，必须确定出抽样范围，以便目标总体中所有样本被抽中

的机会是均等的或已知的。②样本规模。主要确定调查多少人的问

题。大规模样本比小规模样本的结果更可靠，但是没有必要为了得

到完全可靠的结果而调查整个或部分目标总体。如果抽样程序正确

的话，不到1%的样本就能提供比较准确的结果。③抽样程序。解决

如何选择答卷人的问题。为了得到有代表性的样本，应该采用概率

抽样的方法。概率抽样可以计算抽样误差的置信度。但由于概率抽

样的成本过高、时间过长，调查者也可以采用非概率抽样。表4-2

是概率抽样与非概率抽样的类型。

⑸ 联系方法

一般有邮寄、电话和面访三种联系方法。①邮寄问卷是在被访

者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮

寄方式回收率低、回收速度也慢。②电话访问是快速收集信息的最

好方法，其优点是被访者不理解问题时能得到解释，而且回收率比

邮寄问卷通常要高，主要缺点是只能访问有电话的人，而且时间也

不能太长，也不能过多涉及隐私问题。③面访是三种方法中最常用

的方法，调查者能够提出较多的问题并能了解被访者的情况，但面

访的成本最高，而且需要更多的管理计划和监督工作，也容易受到

被访问者偏见或曲解的影响。

㈢ 收集信息

收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。在采

用问卷调查时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、

某些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不

诚实等情况。在采用实验法进行调查时，调查人员必须注意，要使

实验组与控制组匹配，并尽可能消除参与者的参与误差，实验方案

要统一形式并且要能够控制外部因素的影响等。现代计算机和通信

技术使得资料收集的方法迅速发展，且减少了人员和时间的投入。

㈣ 分析信息

该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标

相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还

可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

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